Många fastighetsägare och förvaltare tror att de omfattas av penningtvättslagen på samma sätt som banker och fastighetsmäklare.
Så är det inte. Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism riktar sig till namngivna verksamhetsutövare, och fastighetsägare och förvaltare finns inte med på listan. Det gör dem dock inte opåverkade: bankerna är skyldiga verksamhetsutövare, och deras kontrollkrav träffar i praktiken alla som har konton, lån eller andra tjänster hos dem — inklusive fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar.
Vilka som faktiskt omfattas
Penningtvättslagen pekar ut en avgränsad krets av så kallade verksamhetsutövare. Inom fastighetsbranschen är det fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är skyldiga aktörer, tillsammans med bland andra banker, revisorer, advokater och spelbolag. Det är dessa aktörer som måste göra kundkännedomskontroller, bedöma risk och rapportera misstänkta transaktioner till Finanspolisen.
Fastighetsägare och förvaltningsbolag ingår inte i uppräkningen. De har alltså varken en lagstadgad skyldighet att kontrollera hyresgästers identitet, göra riskbedömningar eller rapportera misstänkta transaktioner på det sätt en mäklare måste göra vid en fastighetsaffär.
Varför missförståndet ändå är vanligt
Att förväxlingen uppstår är begripligt. Förvaltare och fastighetsägare möter frågor som ligger nära penningtvätt i sitt dagliga arbete: kontantbetalningar av hyra, stora kapitalflöden vid överlåtelser i bostadsrättsföreningar, och kommersiella hyresgäster vars ägarbild kan vara svår att överblicka.
Dessutom smittar kraven av sig indirekt. Bankerna, som själva är skyldiga verksamhetsutövare, ställer i praktiken högre krav på sina företagskunder — inklusive fastighetsägare och bostadsrättsföreningar — vid kontoöppning, lånehantering och stora transaktioner. Den kundkännedom banken kräver av er är inte er egen lagstadgade skyldighet, men den påverkar ändå det administrativa arbetet.
Fastighetsmäklaren är dessutom bara skyldig aktör vid själva överlåtelsen. Efter tillträdet är det förvaltaren eller föreningen som har den löpande relationen med hyresgästen eller medlemmen — utan att någon motsvarande kontrollskyldighet följer med.
En gråzon värd att känna till
Gränsen är inte helt skarp. Den som bedriver yrkesmässig varuhandel och tar emot kontantbetalningar över motsvarande 5 000 euro kan omfattas av lagen på den grunden, oavsett bransch. Det är värt att undersöka om verksamhet som till exempel kontantbaserad parkeringsuthyrning eller andra marginella kontantflöden i en fastighetsverksamhet skulle kunna falla under den bestämmelsen. För de flesta fastighetsägare och förvaltare är det sannolikt inte aktuellt, men det är en fråga att ha rett ut snarare än att anta.
Vad bankerna faktiskt frågar om
Kraven på så kallad kundkännedom gäller inte bara vid nyetablering av en bankrelation. Bankerna är skyldiga att löpande uppdatera sin bild av kunden, vilket innebär att även etablerade fastighetsägare och föreningar med jämna mellanrum får frågor om varifrån pengar kommer, hur mycket som planeras sättas in eller föras till utlandet, samt vilket land som är skattehemvist. Frågorna kan komma via brev, i internetbanken eller vid inloggning i appen, och de ställs till alla kunder — inte bara till dem banken bedömer som högriskkunder.
För företag och föreningar tillkommer krav på att visa vem som har rätt att företräda den juridiska personen, samt att banken kan identifiera den eller de personer som är verklig huvudman. Styrelseledamöter i en bostadsrättsförening bör alltså räkna med att periodvis behöva styrka sin behörighet och lämna uppgifter om föreningens ekonomi, även om inget särskilt har hänt.
Konsekvensen av att inte svara
Det här är inte frivilligt att avstå från. Om banken inte får tillräcklig kundkännedom är den skyldig att begränsa tillgången till konton och tjänster — och i vissa fall avsluta affärsförhållandet helt. För en bostadsrättsförening eller ett fastighetsbolag kan det i praktiken innebära låst tillgång till driftskonton mitt under en pågående renovering eller hyresinbetalning, om frågorna inte besvaras i tid.
Det är värt att känna till att banken inte får berätta för kunden om den skulle göra en anmälan till Finanspolisen vid misstanke om penningtvätt. Det kan alltså uppstå situationer där en transaktion stoppas eller fördröjs utan att fastighetsägaren får någon förklaring — inte för att banken är otydlig i onödan, utan för att lagen förbjuder den att informera.
En nyans värd att lyfta: när förvaltaren själv omfattas
Som konstaterats ovan är fastighetsägare och förvaltare generellt inte skyldiga verksamhetsutövare. Det finns dock ett undantag som är lätt att missa: förvaltare som utför ekonomisk förvaltning åt en bostadsrättsförening, alltså bokförings- och redovisningstjänster, kan själva omfattas av penningtvättslagen i den delen av sin verksamhet. Det är alltså inte alltid banken som är den enda skyldiga aktören i kedjan — beroende på vilka tjänster förvaltningsbolaget faktiskt levererar kan man behöva göra sin egen bedömning av om man omfattas.
Vad fastighetsägare och förvaltare kan göra
Att lagen inte kräver det hindrar inte att vissa rutiner är god praxis. Det kan handla om att flagga ovanliga kontantbetalningar av hyra, vara uppmärksam vid uthyrning till nystartade bolag utantrackrecord i kontantintensiva branscher, eller att styrelser i bostadsrättsföreningar har en rimlig kontrollnivå vid stora överlåtelser. Inget av detta är lagkrav — men det är åtgärder som kan minska risken för att den egna verksamheten utnyttjas, och som kan vara enklare att förklara i efterhand om något ändå går fel.
När det gäller bankernas kundkännedomskrav handlar det mest om att vara förberedd snarare än att invänta frågorna. Det underlättar att i förväg kunna redogöra för föreningens eller bolagets ägarstruktur och behöriga företrädare, att svara på bankens förfrågningar utan dröjsmål eftersom fördröjning kan leda till spärrade konton, och att vara medveten om att stora eller ovanliga transaktioner — till exempel i samband med en större renovering eller försäljning — rimligen kommer att väcka fler frågor från banken än normalt. Att förbereda underlag för sådana transaktioner i förväg, snarare än att förklara i efterhand, sparar ofta tid.
Sammanfattningsvis lägger penningtvättslagen inte några direkta skyldigheter på fastighetsägare och förvaltare, men branschens exponering mot kontantflöden, stora transaktioner och oklara ägarstrukturer gör frågan relevant att förstå. Samtidigt är bankernas kundkännedomskrav inte något fastighetsägare kan förhandla bort, även om lagen formellt riktar sig till bankerna och inte till fastighetsbranschen. Att förstå logiken bakom frågorna — och skilja på vad som är ett lagkrav och vad som är bankens egna kontrollrutiner — är det mest konkreta sättet att undvika att en administrativ rutin blir ett praktiskt problem för verksamheten.
I kommande delar av artikelserien går vi vidare in på hur detta ser ut i praktiken för bostadshyresgäster respektive kommersiella hyresgäster.
Thomas Hallberg
thomas.hallberg@forvaltarforum.se
