Stendörren arbetar systematiskt för att minska sin energianvändning och sedan 2018 har bolaget sänkt energiförbrukningen med omkring 40%. Bakom siffran ligger en kombination av tydlig strategi, idogt arbete och en organisation som följer upp sin data varje månad.
För att verkligen kunna fokusera på rätt saker i arbetet med att sänka förbrukningen har Stendörren utvecklat en energistrategi som fungerar som ett nav inom den tekniska förvaltningen. Strategin bygger på tre huvudprinciper: kontinuerlig mätning och analys, gemensamma arbetssätt och ett konsekvent arbete.
Det gemensamma arbetssättet har utformats genom strategiska mål och handlingsplaner för att uppnå målen. Dessutom finns checklistor som beskriver konkreta och handfasta åtgärder, på ett enhetligt sätt.
– Dokumentet innehåller allt från större mål ner till skruv- och mutternivå och det omfattar cirka 30 sidor. Det ger effekt på totalen, säger Anders Nilsson, förvaltningschef på Stendörren som har cirka 160 fastigheter i sitt bestånd.
Kombinationen av teknik och vardagsarbete
För att ha lyckats få ner energianvändningen med 40% och minska koldioxidutsläppen med 42% har bolaget även gjort en rad investeringar i sin tekniska infrastruktur; bland annat genom utfasning av oljepannor, installation av värmepumpar, modernare ventilationsaggregat, direktdrivna fläktar och uppgraderade styrsystem.
– Femtio procent av minskningen är på grund av energiinvesteringar. Resten handlar om att följa upp och jobba idogt med energifrågorna i vardagen, säger Tomas Lenander som är driftingenjör på Stendörren.
Felanmälningar och kundkontakt
Det löpande arbetet består av ronderingar, egenkontroller, mätningar och ett noggrant hanterande av felanmälningar. Inomhusklimatet är ett vanligt exempel där teknikerna spelar en avgörande roll.
– De flesta felanmälningar handlar om temperaturupplevelser – något som ofta är subjektivt. Därför arbetar vi konsekvent med att mäta, logga och dokumentera verkliga temperaturer innan någon justering görs, säger Anders Nilsson.
Resultatet blir både stabilare drift och minskad risk för ”snabba lösningar” som leder till högre energikostnader.
Att kunna hantera sina hyresgäster och förmedla fakta på ett bra sätt är annars en viktig del i förvaltarens arbete. Har man hanterat andra frågor som snöröjning, parkering och trappstädning korrekt så har man fått ett förtroende hos hyresgästen. Då kan de i vissa fall acceptera om justeringar inte hunnits göras i tid eller inte ska behöva göras alls, menar Anders Nilsson.
Strukturerad uppföljning ger resultat
En central del i Stendörrens arbetsmodell är de återkommande uppföljningarna. Varje månad hålls så kallade mediamöten där tekniska och kommersiella förvaltare och fastighetstekniker går igenom energidata från varje fastighet i ett gemensamt energianalysprogram. Eventuella avvikelser analyseras och åtgärdsförslag tas fram direkt. Därutöver görs kvartalsvisa regionala uppföljningar samt en årlig utvärdering av hela beståndet.
– Att vi håller möten varje månad är nästan den viktigaste delen och gör att man blir ständigt påmind om att alla berörs av frågorna inom förvaltningsområdet, säger Tomas Lenander.
Genom att synliggöra avvikelser snabbt kan bolaget åtgärda orsakerna innan de hinner bli kostsamma. Via data kan man säkerställa att belysning inte är tänd i onödan, ventilationssystem bara går när lokaler används och att temperaturer hålls på rätt nivåer i lager, kontor och tekniska utrymmen samt ”snålställa” vakanta lokaler.
Uppmärksammar medarbetarnas idéer
Månatliga genomgångar skapar också en kultur där teknikerna förutsätts vara förberedda och energifrågan alltid är närvarande. Dessutom får teknikerna regelbundet bekräftelse på sina iakttagelser och förbättringsidéer.
– Genom ett strukturerat arbetssätt kan vi vidmakthålla fokus på energifrågorna. Och om man uppmärksammas för sina idéer och förslag så tycker man att jobbet är roligare och presenterar fler idéer, säger Anders Nilsson.
Han poängterar även att om ett förslag inte blir antaget, till exempel om avkastningen inte kan räknas hem, är det lika viktigt med återkoppling. Man försöker ha en miljö med högt i tak.
För att få ett engagemang från sina medarbetare pratar man redan vid nyrekryteringar om inställningen till jobbet och förväntat fokus från den anställde. Det första man får, som ny inom den tekniska förvaltningen, är också företagets energistrategi i handen. Dessutom har Stendörren en hel del interna utbildningar för att få enhetlig kompetens, framför allt inom styr- och regler.
AI-test utan önskat resultat
Stendörrens alla fastigheter är uppkopplade till ett överordnat styrsystem för att man ska kunna få in all data och göra sina analyser. Ett naturligt steg är att koppla på AI för att få mer generativ styrning. Faktum är att man nu genomför en pilot med AI-baserad energioptimering i fyra fastigheter där man har installerat sensorer för att mäta temperatur och koldioxid.
Slutrapporten är inte klar än men erfarenheterna, hittills, visar att tekniken ännu inte levt upp till förväntningarna. Lösningen kräver mer manuell hantering än väntat och ger inte tydliga förbättringar jämfört med fastigheter som styrs med traditionella metoder.
– Jag tror på idén men det är nog för tidigt, det finns inte fungerande lösningar än. Till deras försvar så är vi själva så pass duktiga på energioptimering så AI har inte kunnat ersätta vår kunskap, säger Anders och Tomas unisont.
Reviderar framtida energimål
När Stendörren började med sin energistrategi 2019–20 gick det snabbt att plocka lågt hängande frukter och få goda resultat. Med tiden blir det svårare att minska sin energianvändning, år för år.
Målet har varit att få ner energin med 30% fram till 2030. Detta har man ju uppnått så nu är man i gång att revidera till mer ambitiösa mål – dock inte officiella än.
– För att nå de målen kommer det att innebära mer investeringar – i huvudsak värmepumpar, fläktar och nya styr- och regleringssystem och mycket möjligt kommer AI in och spelar en roll där, avslutar Tomas Lenander.
Stendörrens råd för effektivt energiarbete
- Arbeta strukturerat med regelbundna uppföljningar – helst varje månad.
- Mät, logga och verifiera innan åtgärder genomförs.
- Undersök alltid driftstider och temperaturer först – ofta finns besparingen där.
- Skapa tydliga rutiner för hur felanmälningar kring inomhusklimat ska hanteras.
- Engagera teknikerna och lyft fram deras observationer och förslag.
- Säkerställ att alla nyanställda får grundläggande energikunskap och stöd i arbetet.
- Ha tålamod med digitalisering och AI, men var kritisk till om lösningarna verkligen ger värde.
Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se
