Under 2026 implementeras nya regler och lagar som kommer att påverka fastighetsägare på olika sätt. Det är moms på P-platser, nya byggregler och ändrade gränser för asbest. Här är en sammanfattning av de nya reglerna.
Föreningen Fastighetsägarna har gjort en sammanfattning av de nya lagar som kommer att påverka fastighetsbranschen. Vissa regler har redan börjat gälla i december i år, medan andra träder i kraft från 1 januari 2026.
Fastighetsägarnas chef för Utveckling & Hållbarhet, Rikard Silverfur, ser även annat som kommer att ha stor inverkan på branschens arbete framöver.
– Utan tvekan är det att det reviderade energiprestandadirektivet (EPBD) som ska vara implementerat i Boverkets byggregler senast slutet av maj 2026. Det blir nya detaljerade krav för uppförande av nya byggnader, för ombyggnad och för befintliga byggnader. Bland annat görs energiklasserna om.
Vilka frågor kommer du själv jobba med under 2026?
– Det är EPBD som kommer att ta stor del av min fokus. Vi kommer också under 2026 diskutera EU:s initiativ inom bostadspolitiska frågor.
Något mer som Fastighetsägarna kommer att arbeta med?
– Tyvärr kommer vi även nästa år behöva fortsätta att belysa och problematisera de fortsatt skenande taxorna för fjärrvärme, elnät, vatten och avfall.
Nya lagar och regler för 2026
1. Byggregler och bygglov
Övergångsperioden för Boverkets byggregler upphör 1 juli 2026
Boverkets nya byggregler började gälla den 1 juli 2025. Under perioden fram till 1 juli 2026 gäller en övergångsperiod där både gamla och nya regler kan användas. Efter detta datum måste samtliga ny- och ombyggnadsprojekt följa det nya byggregler.
Läs mer här: Så påverkar Boverkets nya byggregler förvaltningen
Nya regler för hissar (gäller från 1 december 2025)
Den 1 december 2025 infördes nya regler för hissar. Bland annat införs nya krav på dokumentation vid avsteg från föreskrifter och samtidigt förtydligas att projektering, installation, skötsel och underhåll ska utföras fackmässigt. Reglerna berör både fastighetsägare och byggherrar vid installation, ändring eller utbyte av hissar.
Läs mer på: Boverket gör regler om hissar lättare att använda
Nya regler för bygglov (gäller från 1 december 2025)
Från och med 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk för bygglov. Förändringarna innebär att fler åtgärder kan utföras utan krav på bygglov. För fastighetsägare och bostadsrättsföreningar är de mest betydande förändringarna:
- Tillbyggnader upp till 30 kvadratmeter får uppföras för alla typer av byggnader, även flerbostadshus, utan krav på bygglov. Tillbyggnadsytan kan fördelas på flera olika tillbyggnader så länge den totala tillbyggnaden inte är större än 30 kvadratmeter.
- Bygglov för inredande av vind till bostad i ett bostadshus får ges även om det strider mot förbud att inreda vind i detaljplan.
Läs mer på: Regeringen/Nya regler för bygglov
Vissa krav på bygganmälan slopas
Från den 1 december 2025 slopas vissa av de tidigare kraven på att göra en bygganmälan även vid bygglovsbefriade åtgärder.
Läs mer på: Boverket/ Ändringar i PBF
2. Regeländringar inom teknisk fastighetsförvaltning
Skärpta regler för service av kylanläggningar
Från den 1 januari 2026 skärps reglerna för service och underhåll av kyl-, luftkonditionerings- och värmepumpsanläggningar. En viktig förändring är att ett serviceförbud, som tidigare bara gällde för stora kylanläggningar, nu utvidgas till att omfatta betydligt fler system.
Läs mer på: Naturvårdsverkets vägledning om flourerade växthusgaser
Sänkta gränsvärden för asbest
Arbetsmiljöverket sänker den 19 december 2025 gränsvärdet för asbest i luft från 0,1 till 0,01 fiber/cm³. Den stora förändringen innebär att fler arbetsmoment i äldre byggnader framöver kommer att omfattas av reglerna för asbestarbete och därmed kräva utbildning, medicinska kontroller, dokumenterad riskbedömning och särskilda skyddsåtgärder.
Ändringen berör fastighetsägare både när arbete utförs av egen drift- eller servicepersonal och när fastighetsägaren agerar beställare av entreprenör. I båda fallen behöver asbestrisker identifieras innan arbetet startar och rätt kompetens och arbetsmetoder säkerställas, så att det sänkta gränsvärdet kan följas.
Läs mer här: Expertsvar på FörvaltarForum
3. Ekonomi och redovisning
Momsreglerna vid uthyrning av parkeringsplatser ändras
Skatteverket ändrar sitt synsätt rörande när en hyresvärd eller bostadsrättsförening ska lägga moms på uthyrning av parkeringsplatser. Från 1 oktober 2026 (observera framflyttat från tidigare 1 april) blir fler parkeringsplatser momspliktiga.
Läs mer här: Ny tolkning av moms på p-platser – så påverkas fastighetsägare
K3-redovisning blir obligatoriskt för fastighetsägare och brf:er
Bokföringsnämnden har beslutat att från och med den 1 januari 2026 måste fastighetsföretag (med några undantag för de allra minsta bolagen) och alla bostadsrättsföreningar enligt K3-regelverket. Det innebär att fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar måste upprätta sin årsredovisning enligt huvudregelverket K3 och därmed inte längre får redovisa enligt K2.
Läs mer på: Fastighetsägarna/ K3 blir obligatoriskt för fastighetsägare
Nya 3:12-regler
Från årsskiftet införs nya 3:12-regler, det vill säga skattereglerna för fåmansföretag som styr hur mycket skatt delägare i aktiebolag betalar på utdelning och kapitalvinst. Förändringarna gäller för utdelningar och kapitalvinster från och med beskattningsåret 2026.
De viktigaste förändringarna är:
- En ny gemensam modell för att beräkna utdelningsutrymme ersätter dagens två alternativ, samtidigt höjs grundbeloppet till 4 inkomstbasbelopp.
- Kravet på löneuttag för delägare tas bort, men ett löneavdrag införs innan utdelningsutrymmet beräknas.
- Sparat utdelningsutrymme räknas inte längre upp med ränta
Läs mer på: Regeringen föreslår enklare skatteregler
4. Hyresfrågor
Nya presumtionshyresregler
Nya reglerna för presumtionshyra införs 1 januari 2026 och omfattar både befintliga presumtionshyresöverenskommelser som nya projekt. Från och med årsskiftet sker en förändring som innebär att presumtionshyror får ändras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten. Hyresjusteringar kan även prövas inom ramen för skiljeförfarande och det blir möjligt att avtala om tillval/frånval och andra justeringar med hänsyn till väsentliga intressen.
Läs mer på: Fastighetsägarna
5. Datasäkerhet
Ny cybersäkerhetslag (NIS2)
Från 15 januari gäller en ny cybersäkerhetslag. Lagen ersätter det tidigare NIS-direktivet och omfattar fler branscher och företag och ställer höga krav på säkerhetsarbete, utbildning och incidentrapportering. De som omfattas är bland annat företag inom energi. Det är fortfarande oklart om fastighetsföretag med till exempel solceller eller laddpunkter, och som uppfyller lagens storlekskrav, ska anses vara elproducenter och omfattas av cybersäkerhetslagen.
Läs mer här: Expertsvar på FörvaltarForum
Av: Marit Engstedt med källa från Fastighetsägarna
marit.engstedt@forvaltarforum.se
