Björn Lindeborg, Lars Johnsson, Johanna Skogestig och Gunilla Högbom kommenterade Sigrid Katzlers studie under ledning av Rikard Silverfur.
Att lägga ut förvaltningen på entreprenad ger ofta ett lägre driftnetto än att förvalta i egen regi. Det visar en ny studie från KTH. Undantag är centrala Stockholm och Malmö. Förvaltarforums expertpanel anser dock att driftnettot påverkas mest av hur man som fastighetsägare ser på sin förvaltning och inte i vems regi den sker.
De nya rönen, som presenterades av Sigrid Katzler vid ett gemensamt frukostseminarium hos Samhällsbyggarna och Förvaltarforum, är en riktig tankeväckare för branschen. Skälet till att många lägger ut förvaltningen är ju ofta att man hoppas att det ska ge ett ökat driftnetto.
– Jag är själv lite förvånad över resultaten, det var inte vad jag trodde från början, säger Sigrid Katzler, lärare och doktorand på avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi på KTH.
Under försommaren lägger hon fram sin doktorsavhandling med titeln ”Quantitative aspects of Real Estate Management”
Tre olika alternativ
Tillsammans med två forskarkolleger har hon studerat svenska fastighetsägare för att undersöka hur driftnettot för kontorslokaler påverkas av följande tre val:
- förvalta helt i egen regi
- lägga ut den tekniska förvaltningen på entreprenad eller
- lägga ut både den tekniska och den ekonomiska förvaltningen på entreprenad.
Studien ger svar på hur driftnettot påverkas under olika tidsperioder, för fastigheter av olika storlekar och i olika geografiska segment. Den visar också att de allra flesta av de studerade objekten förvaltas i egen regi.
Sigrid Katzler är själv överraskad över resultatet som hon och hennes kolleger kommit fram till.
Mer än 10 000 observationer
Data har hämtats från MSCI-indexet som täcker cirka 40 procent av den svenska investerarmarknaden och studien bygger på mer än 10 000 individuella observationer 1997–2014.
Och resultaten är intressanta. För en majoritet av fastigheterna i databasen blev driftnettot lägre när all förvaltning lades ut på entreprenad.
– I genomsnitt handlade det om ett minskat driftnetto på cirka 20 procent för dessa fastigheter, säger Sigrid Katzler.
Undantaget från regeln
Undantaget från regeln är fastigheter i Stockholm CBD, Stockholm Central och Malmö. Där har det historiskt gett ett högre driftnetto att lägga ut all förvaltning på entreprenad än att förvalta i egen regi.
– I Stockholm CBD var det 4 procent mer lönsamt, i Stockholm Central 13 procent och i Malmö 3 procent lönsammare.
Att bara lägga ut den tekniska förvaltningen hade i de allra flesta fall ingen effekt på driftnettot, förutom för väldigt små fastigheter där driftnettot blev märkbart högre. För större fastigheter var det snarare mindre lönsamt.
Välrenommerad panel
En välrenommerad panel bestående av Gunilla Högbom, vd, Virtuosen Holding, Lars Johnsson, fastighetsdirektör, Folksam, Björn Lindeborg, Nordenchef för förvaltningsbolaget Newsec, och Johanna Skogestig, chef fastighetsinvesteringar, Vasakronan fick sedan möjlighet att kommentera slutsatserna och ge egna inspel. Debatten modererades av Rikard Silverfur från Samhällsbyggarna.
Förlegat prata internt eller externt
Björn Lindeborg ansåg att resultaten kändes sanna men ville helst rikta blicken framåt.
– Det känns förlegat att prata för mycket om extern och intern förvaltning, det viktigaste är att fokusera på fastighetsföretagande och en god förvaltning. Det handlar om att ha de bästa medarbetarna och de bästa systemen och satsa på ständig utveckling. Det kan man göra oavsett om förvaltningen sker i egen regi eller av ett förvaltningsbolag. Utomlands är den interna förvaltningen försvinnande liten.
Externt ger möjlighet att fokusera
Han fick medhåll av Lars Johnsson, fastighetsdirektör på Folksam, som just har ett strategiskt samarbete med Newsec för förvaltningen av sina fastigheter.
– Vi har utvecklat ett arbetssätt tillsammans som gör att vi kan lita på att Newsec sköter den dagliga förvaltningen på bästa sätt vilket ger oss möjlighet att fokusera på vår expansion, säger han. Det finns inte plats och tid för oss att förvalta i egen regi i nuläget.
Egen regi självklart för Vasakronan
Johanna Skogestig anser att det inte finns något rätt eller fel, men betonade att det är självklart för Vasakronan att ha förvaltningen i egen regi i och med att man har sitt bestånd koncentrerat till enbart fyra städer.
– Förvaltningen är vår kärnverksamhet och vi har byggt vår organisation efter det. Det ger oss många konkurrensfördelar och gör det lättare för oss att ha nära kontakt med våra hyresgäster och flytta dem inom beståndet när så behövs, minimera vakanser och anpassa lokalerna på ett snabbt och smart sätt för kunder som växer snabbt.
Tydligt ledarskap och hungrig organisation
Inte heller Gunilla Högbom anser att intern eller extern förvaltning är avgörande. Virtuosens förvaltning sköts idag av Einar Mattsson.
– Till syvende och sisdt handlar det om att ha ett tydligt ledarskap, en hungrig organisation som vill ha ständiga förbättringar, en relevant målstyrning och en tydlig värdering. Om man inte har det kör man i diket. Den här forskningen ger bränsle åt den diskussionen, ansåg Gunilla Högbom.
Text: Hans Hellberg
hans.hellberg@forvaltarforum.se
Foto: Mats Cato
