De flesta styrelser och förvaltare ser sitt tak två gånger om året: när snön ligger på det och när offerten kommer. Däremellan står taket som en rad i underhållsplanen med ett årtal långt fram.
Här är vad en styrelse eller förvaltare kan avgöra själv från marken, vad som kräver att någon går upp, och hur offerter jämförs på lika villkor.
Ett tak säger sällan till i förväg. Det läcker inte förrän det läcker, och då är det oftast inte pannorna som har gått sönder utan det som ligger under dem. Det är därför taket är en av de få byggnadsdelar där skötsel och underhåll behöver stå som två olika rader i planen, med olika intervall och olika beslutsväg.
Skötsel och underhåll är två olika rader
Boverket skriver att den tekniska underhållsplanen ska vara uppdelad på byggnadens komponenter, och tak är ett av Boverkets egna exempel, eftersom taket byts med ett annat intervall än stommen eller fasaden. Det är underhållsraden: ett nytt tak om tjugo, trettio eller fyrtio år, beroende på material och skick. Den raden syns i årsredovisningen, för från räkenskapsåret 2026 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3 och skriva av taket som en egen komponent.
Skötselraden är en annan sak. Rengöring av påväxt, byte av enstaka spruckna pannor, rensade hängrännor och ett helt nockband är löpande åtgärder som normalt kostnadsförs direkt och som styrelsen eller förvaltaren beslutar om själv. Stämman behöver bara avgöra frågan när taket väsentligt förändras, till exempel byter material från tegel till plåt. Riksbyggen drar gränsen just där: underhåll i samma material och med samma utseende är styrelsens sak.
Varför spelar uppdelningen roll? För att skötseln avgör när underhållsraden faller ut. Ett tak där mossan får ligga kvar håller fukt mot pannorna, fryser sönder dem vintertid och fyller hängrännorna, och då flyttas årtalet för omläggning närmare. Skötselraden är billig i planen och dyr att hoppa över.
Det här ser ni själva från marken
Mycket går att avgöra utan att någon lämnar marken. Gå runt huset en torr dag på våren och en gång efter lövfällningen, gärna med en kikare, och titta efter fem saker:
Färgen på taket. Grönt eller svart i stråk, oftast på norrsidan och under träd, är alger, lav och mossa. Mossa som står i tuvor håller fukt och är det som fryser sönder pannor. Pannor som ligger fel. En panna som sitter snett, saknas eller har en ljus kant har spruckit eller glidit. Titta särskilt vid takfoten och runt skorstenar.
Nocken. Sprickor i bruket mellan nockpannorna, eller nockpannor som sitter ojämnt, betyder att nocken släpper in vatten. Hängrännor och stuprör. Växtlighet som sticker upp ur rännan, eller mörka rinnmärken på fasaden under den, betyder att vattnet går fel väg.
Takskyddet. Takstege, gångbrygga och snörasskydd ska sitta fast och finnas där arbete ska ske. Boverket ställer krav på fasta takskyddsanordningar där arbete på taket ska ske, och det är fastighetsägaren som ansvarar för att de finns och håller.
Det ni inte ser från marken är hur pannornas yta mår, om det finns sprickor på baksidan, hur underlagspappen ser ut vid genomföringarna och vad som ligger under mossan. Det kräver att någon går upp.
När det kräver en besiktning på taket
En besiktning på taket behövs av tre skäl: när ni ser något av punkterna ovan, när taket är äldre än femton till tjugo år och inte har besiktats, och alltid innan ni tar in offerter. Det sista är det viktigaste. Två entreprenörer som räknar på samma tak utan att ha sett det räknar på två olika tak.
Be om ett skriftligt protokoll per huskropp: taktyp, yta, mängd påväxt per taksida, antal spruckna pannor, nockens skick, hängrännor och takskydd, med foton. Protokollet är underlaget för både offerten och underhållsplanen, och det är det dokument som gör att nästa styrelse kan följa upp vad som gjordes.
Vem som besiktar spelar mindre roll än att det dokumenteras. En entreprenör som besiktar gratis vill sälja arbete; en oberoende besiktningsman kostar men säljer inget. Båda ger ett protokoll, och det är protokollet ni jämför offerter mot.
Så jämför ni offerter på lika villkor
Offerter på takskötsel är sällan skrivna på samma sätt, och det är där pengarna försvinner. Ställ samma frågor till alla och kräv svaren skriftligt:
Vad ingår? Rengöring, behandling, byte av spruckna pannor (hur många ingår), rensning av hängrännor, bortforsling av avfall. Allt som inte står med kommer som tillägg.
Vilken metod? Hur tas påväxten bort, och med vilket tryck? Takpannetillverkaren Benders avråder från högtryckstvätt eftersom den sliter på pannans yta.
Vilket medel? Produktens namn och registreringsnummer, så att ni kan slå upp det hos Kemikalieinspektionen. Medel mot mossa räknas som växtskyddsmedel och kräver alltid godkännande.
Vilken försäkring? Ansvarsförsäkring med bolag och belopp. Be att få se försäkringsbeviset, inte bara en rad i offerten.
Vem har arbetsmiljöansvaret? När föreningen låter utföra takarbete är föreningen byggherre enligt arbetsmiljölagen. Ansvaret kan överlåtas till entreprenören, men för en förening sker det bara genom ett skriftligt avtal. Det automatiska övertagandet gäller privatpersoner, inte juridiska personer. Fråga också hur fallskyddet löses: vid arbete på höjd krävs skydd mot fall.
Fast pris eller löpande? Ett fast pris per huskropp, efter besiktning, går att jämföra. Ett pris per kvadratmeter utan besiktning gör det inte.
Den offert som är billigast på raden ”summa” är sällan billigast när tilläggen är inräknade. Lägg offerterna bredvid varandra, fyll i vad som saknas i var och en, och jämför först då.
Skriv in det i planen
När protokollet och offerten finns, skriv in två saker i underhållsplanen: skötselraden med intervall och kostnad, och underhållsraden med det årtal protokollet motiverar. Sedan räkenskapsåret 2023 ska föreningen i förvaltningsberättelsen upplysa om den har en aktuell underhållsplan eller inte. En plan där taket har ett datum och ett protokoll bakom sig är aktuell. En plan där taket har ett årtal ingen minns varifrån är det inte.
Faktaruta: 6 frågor till entreprenören
- Har ni besiktat taket före offerten, och får vi protokollet med foton?
- Vad ingår i priset, och vad kommer som tillägg?
- Hur tas påväxten bort, och vilket tryck används?
- Vad heter medlet, och vilket registreringsnummer har det?
- Vilket bolag har er ansvarsförsäkring, och på vilket belopp?
- Tar ni över byggherrens arbetsmiljöansvar skriftligt, och hur löser ni fallskyddet?
Faktaruta: 6 frågor till styrelsen själv
- När besiktades taket senast, och finns protokollet kvar?
- Står skötsel och underhåll som två rader i planen, med egna intervall?
- Vet vi varifrån årtalet för omläggning kommer?
- Är takstegar, gångbryggor och snörasskydd kontrollerade?
- Är beslutet styrelsens eller stämmans, det vill säga ändras takets material eller utseende?
Kan nästa styrelse eller förvaltare följa upp vad vi gjorde, och varför?
