Konkurrensen om hyresgästerna har hårdnat. Samtidigt märker vi hur de fastighetsägare som lyckas bäst förändrar sitt sätt att arbeta. Gemensamt för dem är att de ser uthyrning som en strategisk del av fastighetens utveckling – inte bara vägen till nästa kontrakt, skriver Fredrik Lindén och Oscar Berlin på Novier.
Den kommersiella hyresmarknaden förändras snabbt. Hyresgästerna jämför fler alternativ, besluten tar längre tid och konkurrensen om rätt företag har hårdnat. Men den största förändringen handlar inte om hyresgästerna. Den handlar om hur de mest framgångsrika fastighetsägarna arbetar.
Vi märker det tydligt i vårt arbete med några av Sveriges största fastighetsägare. De börjar inte med frågan vem som kan fylla en tom yta snabbast. De börjar med frågan vilken hyresgäst som stärker fastigheten över tid.
På kontorsmarknaden efterfrågas mindre ytor än tidigare, men med högre kvalitet, bättre service och tydligare skäl för medarbetarna att komma tillbaka till kontoret. Allt fler företag väljer dessutom att satsa på färre, men bättre, kvadratmeter.
Samma utveckling syns inom handel och restaurang. Fysisk handel är långt ifrån död, men ställer högre krav på upplevelse, varumärke och rätt sammanhang. De aktörer som lyckas bäst vet vilken plats som bäst stärker deras koncept.
För fastighetsägare innebär det att uthyrning inte längre kan behandlas som en isolerad transaktion. De som lyckas bäst arbetar mer långsiktigt, med en tydlig strategi för vilka hyresgäster de vill attrahera och hur varje lokal bidrar till fastighetens helhet.
För många hyresgäster är själva lokalen bara en del av erbjudandet. Minst lika viktigt är vad som finns utanför dörren. Restauranger, service, kommunikationer, trygghet och ett levande stadsliv väger allt tyngre. För kontor handlar det om att locka medarbetarna tillbaka till arbetsplatsen, för handel och restaurang om att bli en del av ett attraktivt flöde. Därför handlar uthyrning i dag lika mycket om att utveckla platsen som lokalen.
Det leder ibland till beslut som kan kännas oväntade. Tomma lokaler kostar pengar, men fel hyresgäst kan bli betydligt dyrare. En verksamhet som inte passar platsen riskerar att påverka både grannar, trygghet och fastighetens långsiktiga attraktivitet. Därför väljer många hellre några månaders extra vakans än en hyresgäst som inte passar fastigheten.
Det kräver tålamod, men också en tydlig process. En lyckad uthyrning avgörs sällan av uthyraren ensam. Projektledare, tekniska specialister, arkitekter, förvaltare och fastighetsägare behöver arbeta mot samma mål redan från början, särskilt när lokaler ska byggas om eller anpassas.
Hållbarhet blir också en allt viktigare del av uthyrningen. Hyresgäster efterfrågar återbruk, resurseffektiva lokalanpassningar och lösningar som minskar klimatpåverkan. Än så länge avgör det inte varje affär, men utvecklingen går snabbt.
Många vakanta lokaler ser enkla ut på ritningen, men är svåra att hyra ut därför att tekniska begränsningar, lokalutformning eller målgrupp inte har analyserats i tid. Det är också här en extern rådgivare kan göra verklig skillnad. Genom att arbeta med många fastighetsägare, hyresgäster och lokala marknader som Novier gör får man en bredare bild av vilka lösningar som fungerar. Den erfarenheten är svår att bygga upp om man bara ser sitt eget bestånd.
Allt pekar på att konkurrensen om attraktiva hyresgäster kommer att fortsätta öka. De fastighetsägare som lyckas bäst kommer därför inte nödvändigtvis att vara de som reagerar snabbast när en lokal blir tom, utan de som har gjort det strategiska arbetet långt tidigare.
De har förstått att platsen, hyresgästerna och investeringarna måste utvecklas tillsammans.
Att hyra ut en lokal är en viktig uppgift. Att utveckla en fastighet där rätt hyresgäster vill etablera sig – och stanna kvar – är en betydligt större affär.
Fredrik Lindén Head of Leasing Property Asset Management, Novier
Oscar Berlin Head of Leasing & Development, Novier
