Bra förvaltning är att se med hyresgästens ögon, menar Nabil Khamisi. Foto: Bengt Alm
Han har vuxit upp med Stockholmshem, som varit både hemmakvarter och bolaget där han tog klivet in i arbetslivet som praktikant. Kundförvaltaren Nabil Khamisi har stor nytta av sin bakgrund som områdestekniker och sin femspråkighet. Kvittot på att han gjort ett bra jobb strävar han efter att få direkt: att hyresgästen ler.
– Första gången jag praktiserade på Stockholmshem var 2013, då var jag bara där två veckor. Sen ville jag inte tillbaka till skolan. Tanken jag fick var ”jag vill bli förvaltare!”. Och nu har jag jobbat som det i två år… men det känns som två månader! utbrister Nabil Khamisi glatt.
Han gick programmet Fastighet och industri på S:t Botvids gymnasium i Botkyrka, kände till och var nyfiken på Stockholmshem, eftersom hans mamma är hyresgäst hos bolaget och han själv även är uppvuxen där, i Skärholmens Stockholmshemskvarter.
– Utbildningen finns inte kvar längre, men den var bred, med en teknikdel med svets, svarv och fräs och så. Och en förvaltardel, beskriver han.
Det var områdeschefen i Skärholmen, Michael Bergman, som först tog emot honom. Stockholmshems förvaltning var då mitt i en omorganisation, så initialt blev Nabil Khamisi lovad en kortare praktik, med det hoppfulla tillägget ”sen får vi se”.
– Jag minns att Michael också sa ”Nabil, samla nu på dig så mycket erfarenhet du kan, det är bra ha i ryggsäcken sen, det behöver du”. Och det stämde bra det.
”Tar du körkortet Nabil, är det du som får köra Stockholmshemsbilen”
Han berättar hur han ”tjatade” på sin lärare Tomas att han ville ha mer praktik på Stockholmshem, och fick två veckor till. Men sen var det tillbaka till skolbänken ett halvår som gällde.
– Under den tiden övningskörde jag också, jag bestämt mig för att ta körkort direkt när jag fyllde arton. ”Tar du körkortet Nabil, är det du som får köra Stockholmshemsbilen” sa min handledare på Stockholmshem, Charles. Jag blev ju extra taggad av det och jag klarade mitt körkort.
Nästa praktikperiod höll på i två månader. Så tillsammans med den erfarna snickaren och områdesteknikern Charles Sundheden fortsatte han att lära sig om yrkesvardagen inom fastighetsförvaltning. Fast denna gång tog han plats i förarsätet.
– Jag lärde mig ta arbetsordrar, ronderade och så vidare. Charles gjorde alltid det lilla extra, han har gått i pension nu men är här som konsult ibland. Han har till exempel engagerat sig i bikuporna på våra tak i många år.
Nästa praktikperiod höll på i sex månader, i Rågsved. Och därefter fick Nabil Khamisi jobb som vikarierande områdestekniker i Skärholmen. En tjänst som sen blev hans, permanent. Glädjen var stor.
Nabil som praktikant, 2015. Strax bakom står områdesteknikern och handledaren Charles Sundheden. Foto: Sofie Haglund
För två år sen tog han nästa steg och jobbar sedan dess som kundförvaltare. I dagsläget med ett bestånd på 1000 lägenheter och 43 radhus belägna i Bagarmossen, Farsta och Sköndal.
– Det är lite annorlunda att förvalta radhus. Hyresgästerna har större krav, de betalar en högre hyra och en del vill ha mer service och hjälp.
– Vi är ett stort bolag och alla distrikt, men också förvaltningsområden, jobbar ju lite olika. När jag fick förvaltartjänsten hamnade jag i ett nytt FO och började med att följa i deras spår, såg hur saker och ting fungerade och efter det har jag varit med och förändrat vissa bitar. Hela företagets nya gemensamma vision är ”vi gör varandra bättre”. Mitt motto på jobbet är också att ”det blir inte bättre än vad vi gör det tillsammans”, så tänker jag.
Bra bas från åren som områdestekniker
Under sina fem år som områdestekniker, iklädd den där ryggsäcken han fick råd om, tycker Nabil Khamisi att han samlat på sig den kunskap han behövt som bas i sin förvaltarroll. Fyra år med fastighetsjour har också bidragit till en bra mix av erfarenheter.
– ”Du har ju inte frågat någonting!”, sa vår områdeschef, Maryanne, när jag jobbat ett halvår som kundförvaltare. Men jag tyckte inte att jag behövde fråga så mycket, jag hade redan gjort besiktningar, jobbat med ekonomi och tagit en del förvaltaruppdrag som tekniker. Och det har berott på att jag hållit mig framme och visat intresse, samlat på mig erfarenhet.
”100 bollar i luften”
För honom har utmaningarna i yrket snarare handlat om hur han ska förhålla sig arbetsvardagen.
– I min yrkesroll är det ovissheten som utmanar mig mest, hur kommer dagen börja? Sluta? Men det är också den som gör mig taggad! Kommer ett ärende från miljöförvaltningen idag, något oväntat från någon hyresgäst? Vem vet! säger han och fortsätter:
– Visst, vissa saker vet jag kommer hända, men det finns ändå en spänning att gå till jobbet. Och jag kan inte stänga datorn och ta nya tag i morgon bara för att klockan passerat fyra. Jag gillar att ha 100 bollar i luften, men vill också ha koll innan jag går.
Pandemin hindrar inte synligheten
Coronapandemin har förändrat arbetsdagarna en del, men Nabil Khamisi tycker ändå att det mesta flyter på bra, tack vare Skype och allas flexibilitet. Han berättar att han är född 1995 och konstaterar att ”det digitala kan jag”, och betonar även att pandemin ju inte utgör ett hinder för att vara närvarande ute i förvaltningsområdet.
– Jag jobbar delvis hemma, vi löser en del saker på distans, alla ska inte vara på kontoret samtidigt. Sen har vi en lokal i Bagarmossen där teknikerna håller till där vi kan ses. Det är viktigt att vi ändå rör oss runt i våra områden, vi ska vara synliga och ta in ”vad behöver hyresgästen? Trivs hyresgästen?”.
Gå in och ut genom porten som en hyresgäst
Han lyfter fram att bra förvaltning handlar om att se saker och ting med hyresgästens ögon.
– Jag går in och ut genom portar som en hyresgäst. Vad ser de? Kanske är det en gammal papperskorg? När de fyller i kundenkäten tänker de ”Har det hänt något på min gård?”.” Jo, papperskorgen är bytt”. Det behöver vara konkret.
– Mitt mål i varje kundkontakt är alltid att hyresgästen ler. Är hyresgästen nöjd och glad när vi skiljs åt vet jag att jag gör ett bra jobb och det räcker för mig.
Vad är det som har hänt? Hur kan vi börja om?
Att möta missnöje tycker han är naturlig del av jobbet, något kan ha gått sönder, det har skett något missförstånd, kommunikationen har brustit och så vidare.
– Det gäller att kunna möta det där. Hyresgästen behöver prata av sig, vi får fråga ”vad är det som har hänt?” och ”Hur kan vi börja om?”
Och visst har arbetssättet gett resultat. Hans förvaltningsområde kom etta i senaste kundundersökningen med högst NKI inom frågeområdena ”Rent och snyggt” och ”Trygghet”. Vi återkommer till det.
Pratar fem språk
Han pratar svenska, engelska, persiska, kurdiska och arabiska vilket han har en hel del nytta av i jobbet. Och berättar samtidigt att han kunnat hjälpa Stockholmshems kundtjänst som tolk.
– Hyresgäster har sagt ”Nabil, ditt namn låter som att du kan arabiska? Tack och lov, nu kan jag förklara”. De träffar mig ute och passar på att precisera sina problem. Och sen kan jag gå in i systemet och komplettera arbetsordern.
Har även nytta av att kunna prata ”teknikernas språk”
Enligt Nabil Khamisi behöver en förvaltare också ständigt vara proaktiv.
– Som tekniker går du in i bostaden, gör jobbet, går ut, är klar. Förvaltaryrket innebär ett annat ansvar, att kunna göra prioriteringar. Följa upp! Jag är tacksam över bakgrunden som tekniker nu när jag jobbar tätt med två områdestekniker i mina tre områden och vi pratar samma ”språk”.
– Jag har också tur som sitter på teknisk kunskap. Jag ser ”det här kommer inte att hålla, vi behöver vidta åtgärder nu, inte bara lappa och laga”. Jag ser konsekvenserna och kostnaderna som kan komma.
Vill vara mer än en bild i trapphuset
Han berättar att de häromveckan hade en trygghetsdag, ”Trygghetstorget”, och var synliga vid Bagarmossens T-baneuppgång tillsammans med bland andra polisen, Svenska kyrkan, mobila ordningsvakter och Stockholms stad.
– Man blev glad när det kom förbi hyresgäster som ser en stå där bland alla och säger just ”Hej Nabil!”. Jag försöker vara mycket ute, jag vill inte bara vara en bild i trapphuset.
– Den som ska anställa en förvaltare bör leta efter en person som är social. Som kan jobba självständigt, visar både tålamod och handlingskraft och är hungrig. Och kan personen flera språk är det ett plus.
Men är inte det mycket att leva upp till?
– Jo, men det går inte vara rädd, blir det fel, okej då lär man sig av det. Beslutsrädda funkar inte i det här yrket. Jag är trygg med vår chef Maryanne och hon litar på oss. Det är grunden för att jobbet ska bli bra.
NKI spikrakt upp med kvittrande miljöstugor
Det var även Maryanne Vardy som tipsade honom om att testa att addera fågelkvitter i de tre miljöstugor i Bagarmossen som behövde ett lyft. Inspirationen kom från ett annat fastighetsbolag, Heba.
– Vi målade om, la in Epoxy-golv som har en glansig finish, satte fönster i dörrarna och anlitade en fågelkvitterfirma. Ganska små åtgärder, men som märks. Vårt NKI gick spikrakt upp och jag har haft flera studiebesök efter det.
– Det blev bra, och hyresgästerna blev överraskade av kvittret. Jag hörde till exempel att det var två hyresgäster som båda trodde att det var den andres mobil som ringde och ringde därinne, berättar Nabil med ett skratt.
Nya projekt är igång, och han har också klart för sig inom vilket område han skulle behöva förkovra sig.
– Jag är inte duktig på utemiljö, det tar lite tid för mig, men jag ska lära mig! säger han övertygande och fortsätter:
– Nu har vi har ett 55 meter långt sopsugsrör som ska bytas ut, två gårdsprojekt där hyresgästerna precis har fått ut brev där de kan ”tycka till” och två större låsprojekt. Miljöstugorna är nog egentligen det minsta projektet jag drivit.
Mer ansvar, tuffare beslut
Det märks att Nabil Khamisi brinner för sitt yrke, men var ser han sig själv om några år?
– Jag älskar mitt jobb, men vill inte vara förvaltare hela livet, jag vill ta mer ansvar och tuffare beslut.
På sikt är hans mål att bli områdeschef. På frågan om det är något speciellt förvaltningsområde han skulle sikta in sig på tystnar han, men säger sedan eftertänksamt:
– Nej, det spelar inte någon roll. Jag skulle bara bli väldigt tacksam om jag fick möjligheten. Och sen har vi så många bra hus.
Och vad säger mamma då, som både är hyresgäst hos Stockholmshem och följt sin sons utbildnings- och yrkesbana?
– Mamma är glad. Hon är stolt över mig, säger han och tillägger med ett brett leende:
– Och nöjd! Hon kommer aldrig att flytta!
Text: Sophie Sölveborn
redaktionen@forvaltarforum.se
