Vasakronans satsning på bättre innemiljö halverade energianvändningen

Vasakronan storsatsade på fasadbyte och smart ventilation i sin fastighet vid välkända Nordstan i centrala Göteborg. Investeringen lyfte inomhusmiljön till nya höjder – och halverade energianvändningen på kuppen.

De tidigare bruna husen från 1970-talet har fått ett rejält lyft. I fastigheten som omger ingången till ett av Sveriges största köpcentrum – Nordstan i Göteborg – är fönstren numera större, och solen blänker i den ljusa, helt utbytta fasaden.

Men den största förändringen syns inte utanpå. Den märks för de restauranger, kontor och butiker som finns i lokalerna. Fasadbyte, nya ventilationssystem och bättre klimatmätningar har skapat en tydligt förbättrad inomhusmiljö.

Från 150 till 80 kWh

Andreas Lövgren, Vasakronan

Samtidigt satsade fastighetsägaren Vasakronan på bergvärme och solceller på taken, och sammanlagt har alla investeringar lett till en rejält ökad energieffektivitet: energianvändningen i lokalerna har minskat från 150 till 80 kilowattimmar per kvadratmeter och år.

– Energibesparingar och en god inomhusmiljö går hand i hand. Med en dålig inomhusmiljö kan du inte vara energieffektiv, så är det bara, säger Andreas Lövgren, tekniskt fastighetsansvarig på Vasakronan.

Storsatsning gav många mervärden
Satsningen i Nordstan innebar att Vasakronan valde att byta ut den gamla fasaden mot en mer välisolerad fasad, samtidigt som fönstren byttes för att ge ett större ljusinsläpp.

Inget litet jobb, men alla gånger värt det, enligt Andreas Lövgren.

– Den tidigare fasaden var otät med läckage av både kyla och vatten som följd. En dåligt isolerad fasad ger ett sämre inomhusklimat, säger Andreas, som framhåller att det gäller att ha en helhetssyn på den här typen av större investeringar.

– Även om ett fasadbyte är kostsamt, är det också ett nödvändigt underhållsarbete som kan ge mervärde i form av bättre inomhusmiljö och attraktivare lokaler som kan generera mer hyra. Investeringen måste ses ur flera plan, eftersom du samtidigt har möjlighet att effektivisera energianvändningen och skapa bättre funktionalitet och smartare hantering av tekniska system, säger han.

Bytte ut ventilationssystemet
Just detta gjorde Vasakronan, och passade på att byta ut hela ventilationssystemet under renoveringen.

Numera sitter nya fasadapparater under alla fönster – snyggt inbyggda i platsbyggda fönsterbänkar för att skapa sittplatser på det extra utrymme som installationen kräver.

Fasadapparaterna har funktioner för värme, kyla och ventilation, och gör att mängden värme, kyla och luft kan anpassas efter önskemål och förutsättningar i de specifika lokalerna. En stor fördel med lösningen är att den värmeenergi som annars hade gått till spillo i ventilationssystemet återvinns.

Mät istället för att gissa
För att skapa de bästa förutsättningarna för inomhusklimatet sitter också givare i lokalernas olika rum, som mäter temperatur, luftfuktighet och koldioxidhalt.

– Givaren styr ventilation, värme och kyla i de specifika rummen, så att vi har möjlighet att skapa olika klimatzoner efter behov. Automatisk reglering sker hela tiden utifrån de inställningar man valt, säger Andreas Lövgren, som betonar betydelsen av att mäta, mäta och åter mäta.

– Vi fastighetsägare ska inte snåla och spara, däremot behöver vi effektivisera och sluta slösa. Då krävs att vi mäter – annars gissar vi bara. Numera vet vi i realtid vilket inomhusklimat våra hyresgäster har, och vi kan se skillnaderna över dygnet. Det har gett oss helt andra förutsättningar för styrning och kontroll, så att vi kan få ett bättre och jämnare inomhusklimat utan skarpa svängar, säger han.

Hyresgästens eget ansvar
Sarah Blomgren är fastighetschef på Vasakronan och hon och Andreas Lövgren har länge arbetat med frågor kopplade till inomhusmiljö och energieffektivitet och är ofta ute och föreläser för hyresgäster.
Sarah Blomgren påpekar att det finns mycket som hyresgästen själv kan göra för att påverka upplevelsen av inomhusklimatet.

Vad som är rätt temperatur och förhållanden för den ene, behöver nämligen inte vara det för den andre.

Det här är bra att fastighetsägaren har en dialog med hyresgästen om, anser hon.

Sarah Blomgren, Vasakronan

– Våra inre termostater är olika, men det finns enkla medel för att anpassa sig efter sin egen upplevelse. Om du exempelvis står upp och arbetar kommer du uppleva temperaturen som högre. Kläder är en annan aspekt som kan tyckas självklar, men som inte alla tänker på. Är du frusen är det bra att ha en extra kofta i ditt skåp, hör du till dom som upplever temperaturen som varmare kan det vara bra att ha kortärmat. Det finns också tekniska hjälpmedel som inte behöver kosta så mycket, exempelvis uppvärmda skrivbordsunderlägg för den som har lätt att få kalla fingrar, säger hon.

Mycket som påverkar inomhusmiljön
Att få till en bra inomhusmiljö är en komplex fråga som alla har synpunkter på.

Förutom temperaturen finns mycket annat som påverkar hur en inomhusmiljö upplevs, som luftfuktighet, hur tätt människor sitter, drag eller strålning från kalla ytor. Och det finns några klassiska fällor att undvika.

– Möblera inte igen installationer! Många tycker det är fint med elementgaller, men de kan stänga igen radiatorernas funktion. Samma sak med placeringen av växter – det gäller att de inte hindrar tekniken för värme, kyla och ventilation att fungera optimalt, säger Andreas Lövgren.

Planskiss på problemytor
För att ta ett större grepp om inomhusmiljön kan det vara en god idé att ta fram en inventerings- och möbleringsplan, där hyresgästen markerar på en planskiss vilka ytor som upplevs som problematiska.

– Vi behöver guida våra hyresgäster och titta på saker som luftflöden, hur tätt människor sitter och hur många som sitter i rummet. På plats kan vi se över möbleringen i förhållande till exempelvis fönster och installationer som kan ge kallras, och tillsammans skapa en inplaceringsskiss, säger Sarah Blomgren.

Se helheten i satsningarna
Förutom lägre energianvändning och bättre inomhusmiljö fick renoveringen av Nordstan även en annan positiv effekt för Vasakronan.

Bytet av den gamla, skrymmande ventilationsinstallationen innebar att värdefulla ytor frigjordes.

När Vasakronan rev det gamla fläktsystemet på vinden och ersatte med mindre och mer effektiva ventilationsaggregat, fick företaget plötsligt loss drygt 300 kvadratmeter som renoverades och kunde hyras ut som attraktiv kontorsyta.

– Det är viktigt att se helheten i vad olika satsningar ger. Att satsa på inomhusklimat och energibesparingar är nästan alltid en god idé, också med tanke på att hållbarhetsfrågor får ett allt större fokus. Varje krona som kan sparas på energisidan ökar ju faktiskt fastighetens värde, säger Andreas Lövgren.

3 råd innan du investerar
Vasakronans Andreas Lövgren och Sarah Blomgren listar vad fastighetsägare kan tänka på inför satsningar på inomhusklimat och energieffektivisering.

• Inventera vilka verksamheter du har i lokalerna nu, och vilka du vill ha om fem år. Ska det vara restauranger, kontor, verksamheter? Gör en affärsplan över fastigheten över tid, så att du anpassar investeringarna och satsar på rätt åtgärder inför framtiden.
• Tänk lite större, och koppla dina planer till hållbarhetsmål och omvärlden. Undersök vilka förutsättningar och stöd som finns. Till exempel finns statligt stöd att söka för satsningar på solceller.
• Samverkan behövs! Fastighetsägare behöver ha en tät dialog med hyresgästen kring energi, inomhusklimat och miljöfrågor, för att förstå behov och förutsättningar. Hjälp dina hyresgäster genom att guida och utbilda dem, också för att det finns mycket de själva kan göra genom möblering till exempel.

Text: Ulrika Ernström/Rise
redaktionen@forvaltarforum.se