En historisk industrifastighet omvandlas till gymnasiecampus och en kontorsfastighet blir ett hotell. Revelops strategi är att ”återbruka” hela hus istället för att riva och bygga nytt. De trefaldiga vinsterna är klimatmässiga, ekonomiska och sociala.
Revelop ser potential där andra ser utmaningar. Bolagets vision är att förlänga livet på befintliga byggnader och ställa om dem till framtidens hållbara fastigheter.
– I stället för att riva och bygga nytt, vilket både är resurskrävande och skapar stora utsläpp, fokuserar vi på att transformera det som redan finns, förklarar Anna Brännström, Head of Sustainable Transformation på Revelop. På så vis kan ”återbruka” hus och minimera utsläppen samtidigt som vi skapar affärsvärde och använder stadens mark smartare, i stället för att ta ny i anspråk.
I linje med EU-mål
Argumenten och incitamenten till att konvertera byggnader istället för att riva är många, säger Anna Brännström och refererar till flertalet källor:
– När man bygger nytt uppstår stora mängder inbäddad koldioxid, alltså utsläpp som kommer från att tillverka, transportera och använda byggmaterial redan innan huset tas i bruk. Om man istället väljer att bygga om och återanvända, kan man undvika en stor del av dessa utsläpp.
– Enligt World Green Building Council är det avgörande att vi under 2020-talet kraftigt minskar den inbäddade koldioxiden från byggandet och i stället satsar mer på renoveringar och omställningar, om vi ska nå målet om netto noll klimatpåverkan.
– Att använda mark som redan är bebyggd ligger också i linje med EU:s mål om att inte ta i anspråk mer mark än nödvändigt fram till 2050.
– I Sverige lyfter myndigheter särskilt behovet av att skydda jordbruksmark och begränsa nybyggnation på orörd mark.
– Ett konkret exempel på återbruk och cirkulär affärsutveckling från den halländska bygg- och fastighetssektorn (2025), vilket sammanställts av IVL, visar bland annat att bevarad stomme vid ombyggnation kan ge cirka 60 procent lägre klimatpåverkan jämfört med att riva och bygga nytt.
Även ”hopplösa” fastigheter
Vissa grundförutsättningar måste finnas innan Revelop tar sig an en konvertering. Byggnaden behöver ofta ha en teknisk och strukturell kvalitet som gör omställning möjlig. Läget är också avgörande, menar Anna Brännström. Finns det efterfrågan på nya typer av lokaler eller bostäder i området?
– Samtidigt är vår erfarenhet att även till synes ”hopplösa” fastigheter kan få nytt liv med rätt idé och rätt strategi.
För Revelop börjar processen med en noggrann analys av området och byggnaden som handlar om utvecklingsplaner, teknik, detaljplaner och användnings- möjligheter. Därefter utvecklar man en plan för hur fastigheten kan uppgraderas, både tekniskt och kommersiellt.
– Det kan gälla allt från nya energisystem, fasadrenovering och återbruk, till att anpassa lokalerna för helt nya typer av verksamheter. Vi arbetar alltid i nära dialog med hyresgäster, kommuner och andra intressenter för att säkerställa att projektet blir hållbart på alla plan; ekologiskt, ekonomiskt och socialt.
Triss i vinst
Argumenten vid dessa samtal är just att klimatvinsten ofta följs även av både ekonomiska och sociala vinster.
– Samtidigt som vi minimerar utsläppen, både genom smarta val och genom att undvika nyproduktion, ökar vi värdet på fastigheten genom att göra den modern och attraktiv. Dessutom bidrar vi till samhällsutveckling genom att skapa funktioner som efterfrågas lokalt. Detta innebär i sin tur positiva effekter för hyresgästerna som får både lägre driftkostnader och en bättre inomhusmiljö.
Utmaningar längs vägen
Givetvis stöter Revelop inte sällan på utmaningar längs vägen. En av de vanligaste är att äldre byggnader inte alltid är anpassade för dagens krav eller för nya användningsområden. I vissa fall krävs en ändring av detaljplanen, exempelvis om en tidigare kontorsfastighet ska konverteras till bostäder eller vårdlokaler.
– Det kan innebära en längre process med kommunen, men vi har god erfarenhet av att driva den här typen av dialoger, konstaterar Anna Brännström. Vi har framgångsrikt gjort det i flera projekt där det krävts en justering av detaljplanen och ett nära samarbete med stadsbyggnadskontoret.
En annan utmaning kan ligga i hyresgästens perspektiv, fortsätter Anna Brännström.
– Det gäller att få hyresgästen att förstå klimatvinsten med att välja en befintlig lokal istället för en nybyggd.
Se möjligheterna i beståndet
Ett råd är att alltid börja med att se möjligheterna i det befintliga beståndet innan man planerar rivning.
– Våga tänka nytt kring användningen av en fastighet. Kan kontor bli vård, kan lager bli bostäder? Det är också viktigt att arbeta tvärfunktionellt, att involvera hållbarhetsexperter, tekniker, ekonomer och kommuner tidigt i processen. Transformation handlar inte bara om ombyggnation eller teknikuppdateringar, utan om att skapa värde i flera dimensioner, menar Anna Brännström slutligen.
– Det gäller att ha tålamod. Regeländringar, dialog med myndigheter och projektering kan ta tid, men resultatet blir ofta bättre än att bygga nytt.
Tre exempel på konvertering i Revelops bestånd:
- Konvertering från tomställd kontorsfastighet i Sollentuna till gymnasieskola för ThorenGruppen om 2 700 kvm med anpassade utbildningslokaler, idrottshall och bibliotek. Fastigheten BREEAM In-Use-certifierades och Revelop installerade laddstolpar och solfilm samt uppgraderade tekniska system för energieffektiv drift. Inflyttning Q4 2023.
”Genom att ge ett länge vakant hus en ny funktion skapade vi samhällsnytta ´här och nu´, med lägre klimatpåverkan än om motsvarande ytor skulle nyproduceras. Ombyggnad av en befintlig fastighet gör att vi undviker stora delar av de inbäddade utsläppet som uppstår vid nyproduktion, medan verksamhetsenergin kan effektiviseras i samband med omställningen. Samtidigt ökar vi nyttjandegraden i befintlig bebyggelse, vilket minskar trycket på att exploatera ny mark.” - Historisk industrifastighet i Malmö (tidigare textilfabrik från slutet av 1800-talet), i mycket dåligt skick vid övertagandet, omvandlas just nu till ett gymnasiecampus för upp till 1 000 elever. En ändrad detaljplan möjliggör skolverksamhet och ett 15-årigt hyresavtal om cirka 9 000 kvm har skrivits med AcadeMedia.
”Här bevarar vi kulturhistoriska värden och undviker de klimatutsläpp som följer av rivning och nyproduktion, samtidigt som vi skapar moderna lärmiljöer. Återbruk/omställning ger avsevärt lägre livscykelutsläpp än nybyggnation. Dessutom nyttjar vi ett centralt läge bättre i stället för att bygga på ny mark. Att rädda en 1890-talsfabrik och göra den till skola är cirkulär stadsutveckling på riktigt, både klimatmässigt och socialt.” - En äldre kontorsfastighet i Davidshall i Malmö ska utvecklas till boutiquehotell, i samarbete med Ruby Group. Avtal är skrivet på 20 år. Detaljplan som möjliggör hotellverksamhet är antagen. Planerad öppning Q4 2027.
”Genom att konvertera i stället för att riva och bygga nytt minimerar vi utsläppen och minskar behoven för exploatering av ny mark på andra platser, samtidigt som vi aktiverar ett befintligt kvarter. Vi skapar mer liv i gatumiljön med lägre klimatavtryck, det är kärnan i vår transformativa.”
Text: Pernilla Krantz
redaktionen@forvaltarforum.se
