Samhällsfastigheter erbjuder stabila kassaflöden – men förvaltningen är komplex. Henry Fors, med över 25 års erfarenhet i branschen, delar sina insikter om hur man skapar lönsamhet trots politiska risker och ekonomiska utmaningar.
Samhällsfastigheter har länge varit en attraktiv investering på fastighetsmarknaden. Med långa hyresavtal och stabila hyresgäster har segmentet lockat kapital, särskilt i en tid av låga räntor. Men vad krävs för att skapa en lönsam affär?
Henry Fors
Henry Fors har över 25 års erfarenhet inom fastighetsbranschen, med ett särskilt fokus på samhällsfastigheter. Han har senast varit VD för Curahill Fastigheter AB, ett bolag som utvecklar, bygger och förvaltar vård- och omsorgsfastigheter i attraktiva lägen. Tidigare har han haft ledande roller inom Brinova, Kungsleden och Nordisk Renting, där han varit drivande i affärer med kommuner och regioner. Med djupa kunskaper inom fastighetsutveckling och förvaltning delar han här sina insikter om hur samhällsfastigheter kan hanteras för att säkra långsiktig lönsamhet.
Driftnetto och kassaflöde i fokus
I dagens marknad ligger fokus allt mer på kassaflöde och driftnetto.
– Kassaflödet är det absolut viktigaste. Om man utvecklar en fastighet måste man förstå alla delar av ekonomin – från hyresavtal och driftkostnader till finansiering och avkastningskrav, säger Henry Fors.
Den stabilitet som samhällsfastigheter erbjuder är en av de största fördelarna. Långa hyresavtal, ofta med kommuner eller regioner, innebär säkra intäkter och låg risk för vakanser.
– En kommun är en pålitlig hyresgäst och långsiktiga avtal ger trygghet för både fastighetsägaren och verksamheten, konstaterar Henry.
Utmaningar med samhällsfastigheter
Men samhällsfastigheter är långt ifrån en enkel investeringsform. Henry Fors lyfter fram flera ekonomiska och administrativa utmaningar som kan påverka lönsamheten. En av de största faktorerna är momshanteringen.
– Om du bygger ett vård- och omsorgsboende åt en privat aktör får du inte dra av någon moms på byggkostnaden. Det innebär att projektet i princip blir 25 procent dyrare jämfört med andra fastighetstyper. Det kräver att man har järnkoll på kalkyler och kostnader från start, säger han.
En annan utmaning är den politiska risken. Kommuner kan förändra sina prioriteringar, budgetar kan stramas åt och beslut kan påverkas av förändrade maktförhållanden.
– Den som är aktiv i det här segmentet måste förstå att det alltid finns en politisk dimension i besluten, förklarar Henry.
Förvaltningens roll i lönsamheten
Långa avtal med fastställda hyresnivåer gör det svårt att kompensera för stigande kostnader genom hyreshöjningar. Här blir effektiv förvaltning avgörande för att hålla driftnettot stabilt.
– Vi upphandlade skötseln men behöll förvaltningen internt. Det gav oss bättre kontroll och en närmare dialog med hyresgästerna, berättar Henry. Att ha insyn i fastighetens ekonomi och driftskostnader är centralt, särskilt i en tid då energi- och underhållskostnader stiger.
Dessutom skapar fastighetsägaren värde genom att energieffektivisera och investera i hållbara lösningar.
– Om du har ett varmhyresavtal kan det vara lönsamt att investera i bergvärme eller solceller, men det kräver att kommunen är villig att betala för det, säger Henry.
Fastighetsutveckling och marknadens skiftningar
Under lång tid har det varit mer lönsamt att utveckla nya samhällsfastigheter än att köpa befintliga objekt på andrahandsmarknaden.
– Om marknaden värderar samhällsfastigheter till 4 procents direktavkastning och du kan utveckla på 6 procent, då är det självklart att utveckling är vägen framåt, säger Fors.
Idag är färre aktörer aktiva, men några långsiktiga investerare – som Hemsö och Skandia Fastigheter – fortsätter att expandera. Fors nämner även att Nrep har tagit en mer aktiv roll på marknaden.
Framtiden för samhällsfastigheter
Trots utmaningarna ser Henry Fors fortsatt potential i segmentet. Behovet av äldreboenden och skolor kommer att bestå, och kommuner har ofta begränsade möjligheter att själva finansiera nyproduktion. Samtidigt krävs en mer professionell hantering av både upphandlingar och förvaltning för att undvika kostnadsspiraler.
– Det gäller att ha koll på varje detalj – från hyresavtal och byggkostnader till drift och underhåll. Annars äter kostnaderna upp hela kalkylen, avslutar Henry.
Text: Thomas Hallberg
thomas.hallberg@forvaltarforum.se
