Hur hjälper vi kunder att omvandla ”bruna fastigheter till gröna”

Allt fler fastighetsbolag eller investerare pratar om att omvandla bruna fastigheter till gröna eller att ha en ESG-roadmap*. Christoffer Börjesson skriver här att tydlig metodik och mätdata är viktiga parametrar för att åstadkomma en förflyttning.

För att vara trovärdig som rådgivare och samtidigt ge stöd och vägledning så är det viktigt att tydliggöra metodik, process och nyckeltal som man kan dra slutsatser ifrån. Utifrån aspekten att gå från brunt till grönt, kan man fråga sig hur brunt är nuläget och hur gröna ska fastigheterna bli?

Alla fastigheter har olika nuläge men fastighetsbolaget har ett önskat mål för hela portföljen. För att veta utgångspunkten och ambition, finns en rad ingångsvärden att ta reda på och frågor att ställa sig, som sätter prioriteringsordning för vad som ska åtgärdas, för att nå den ”gröna fastigheten”.

• Investering. All förändring kräver investering så vad är avkastningskrav på investeringarna och är syftet att spara energi och/eller pengar?
• Prioritering. Du kan göra investeringar som förbättrar energiklass, men inte minskar driftkostnaderna, hur och vad ska prioriteras?
• Energideklaration. Vid förvärv av en fastighet, stämmer energideklarationen med verkligenheten, eller har det hänt saker sedan den uppfördes?
• Rätt antaganden. Hur kan vi säkerställa att de åtgärder vi ska investera i och genomföra inte baseras på fel antaganden?
• Olika vägskäl. Beslut som ska tas kan innebära olika vägskäl, se till att identifiera dessa. Till exempel vilken ”kompetens som ska göra rätt åtgärd”. Håll också koll på vägskäl som innebär för stora insatser. Var beredd att sätta upp en STOPP-skylt, no go.
• Portfölj eller objekt. Ska beslut fattas på portföljnivå eller utifrån enskilda objekten?

Systematisk framfart
Arbeta sedan inom förvaltningen genom att göra saker i rätt ordning och gå metodiskt och systematiskt fram.

1. Investera i digitalt bestånd med mätteknik och sensorer för inomhusklimat i hela beståndet för att på bolagsnivå kunna få helhetsbild över alla fastigheter och kunna prioritera åtgärder mellan fastigheter
   
   
2. Optimera byggnaden (tillräckligt bra) användning, genom kartläggning, analys och sen åtgärder:
   1. Kartläggning – insikter om var tar energi och effektvägen, vad använder man det till?
   2. Analys – när man vet VAD det används till, tar man reda på HUR det används för att prioritera till de stora användarna inom ex uppvärmning -> ventilationsförlust
   3. Åtgärder – Arbeta med datadrivna insikter om vad är det som driver högst kostnad samt prioritera åtgärder mot saker som påverkar målet mest:
      
      • Genomföra åtgärder med injustering, reglering och uppföljning av ”lågt hängande frukt”, det som är enklast att åstadkomma och som inte kräver stora investeringar.
      • Energiprojekt: Större projekt för åtgärda stora energi eller kostnadsförluster ex byta fönster, tilläggsisolering, byta ventilationssystem, IMD eller investera i solenergi, energilager och/eller bergvärme.
      • Byta fönster
      • Isolera
3. Investera i påverkning det vill säga automation för att kunna påverka, styra och balansera de energisystem som finns i fastigheten för en mer optimerad drift.
   
   
4. Optimera försörjningen
   1. Hur ska värmesystemet injusteras. Har tydlig koppling till försörjningslösning
   2. OM bergvärme eller frånluftvärmespump – Förutsätter optimerad byggnad för att ge god lönsamhet

Mätdata och teknik
En viktig parameter i att få rätt nyckeltal och beslutsunderlag är att ha rätt mätdata. Traditionellt har man samlat in data från abonnemang från energibolag, men det ger inte hela bilden.

Mätteknik avslöjar om byggnaden är dåligt förvaltad och ger insikter om förbrukning eller indata är orealistiskt. Mätdata gör att du kan jämföra mot referensvärde som ger indikationer om till exempel höga ventilationsflöden eller luftomsättning. Data kan ge insikter om exempelvis värmepumpsanläggningar är rätt dimensionerade för att få ut rätt verkningsgrad (COP).

Förenklat handlar det om att metodiskt och systematiskt arbeta datadrivet med en byggnad så att den blir optimerad. Börja med att kartlägga vart energi och effekt tar vägen med hjälp av mätdata. Analysera sedan hur detta bör användas på mer effektivt sätt och utför slutligen åtgärder för att göra det mer optimalt.

Gör på samma sätt med energiförsörjningen; kartlägg, analysera och optimera.

Förflytta sig på energitrappan
Fördelen med att arbeta systematiskt i olika steg, gör att varje investering bidrar att förflytta sig framåt i ”energitrappan” men bibehåller rätt avkastningskrav (det blir exempelvis dyrare att så småningom gå från C till B, vilket man då tar beslut om).

Du kan också förändra ”investeringar” när omvärlden förändras, till exempel gällande fjärrvärmepris, nätavgifter eller tariffer.

För att inte göra fel investeringar så måste man förenkla besluten vilket görs genom att a) först hantera allt som är byggnadsrelaterat, för att därefter kunna b) ta beslut utifrån omgivande förutsättningar (prisutveckling, taxor, förändring mellan fjärrvärme och elnätbolag).

Fördelar med det metodiska arbetet
Utifrån ett investeringshorisont på fem år, så börjar man göra en korrekt due diligence, men sedan installerar man snabbt mätteknik. Det handlar om några veckors arbete. Under första månaderna kan man börja mäta och analysera, för ta fram datadrivna åtgärder för år 2 till 5.

Fördelen, vid försäljning, är att det finns en digital infrastruktur samt mätdata med historiska data om åtgärder och man kan visa på vilket resultat det gett. Dessutom kan man ge förslag på nästkommande investeringar samt vad de ska generera för besparingar.

Christoffer Börjesson,
leder Newsecs affärsområde Digital Accelerator