Svaret är, ja. En kontraktslös person kan få lägenhet vid byte. Men det gäller endast om vissa förutsättningar är uppfyllda. Här redogörs för när detta kan ske, utifrån Svea hovrätts beslut den 28 februari 2023 i mål H 5792 22.
Ett lägenhetsbyte innebär att hyresgäster ansöker om att få överlåta sina bostäder för att sin tur erhålla varandras bostäder. Ett lägenhetsbyte kan ske mellan två eller flera hyresgäster. Som exempel kan nämnas att hyresgäst A har en stor lägenhet och vill byta till en mindre. Hyresgäst B och C har var sin mindre lägenhet och vill flytta ihop i en större lägenhet. Tänk er nu att A bor tillsammans med sitt vuxna barn, D, och D vill få en egen bostad i lägenhetsbytet mellan A, B och C. I sådant fall skulle bytet kunna gå till på följande sätt: A erhåller Bs lägenhet, D som är kontraktslös part erhåller Cs lägenhet samt B och C erhåller As lägenhet. I det ovan nämnda hovrättsmålet var omständigheterna i stora drag som de nu nämnda.
Vad är en kontraktslös person?
Med en kontraktslös person menas en person som vill erhålla en bostad i en byteskedja utan att själv bidra med en lägenhet i lägenhetsbytet. Det skulle exempelvis kunna handla om att hyresgäst A ska separera från sin sambo/make/maka som är kontraktslös och de då vill byta en lägenhet mot två. I denna artikel tas sikte på att den kontraktslösa personen är ett vuxet barn till hyresgäst A.
Svea hovrätts beslut
Det har diskuterats huruvida det är lagstiftarens vilja att låta kontraktslösa personer erhålla en egen bostad i ett lägenhetsbyte – särskilt efter de strängare reglerna i 12 kap jordabalken (hyreslagen) som trädde i kraft i oktober 2019. Svea hovrätt klargör i det omtalade målet att det är möjligt för en kontraktslös person, till exempel ett vuxet barn som saknar eget hyresavtal, att erhålla en bostad i ett lägenhetsbyte.
Svea hovrätts motivering
Den grundläggande tanken med bytesrätten bör enligt hovrätten vara att alla som är med i byteskedjan ska bidra med en bostad. I rättspraxis har dock tillåtits att kontraktslösa personer har godkänts som bytesparter. Med hänsyn till att lagstiftaren inte tagit upp hur denna situation ska hanteras i samband med de ovan nämnda ändringarna i hyreslagen anser hovrätten att en kontraktslös person alltjämt kan ingå i ett lägenhetsbyte – men under begränsade situationer.
Den kontraktslösa parten måste ha en tillräckligt stark boendeanknytning till lägenheten för att kunna vara med i byteskedjan. Vilken nivå denna ska ligga på framgår inte av hovrättens avgörande, utan bedömningen får göras från fall till fall.
Boendeanknytning
Enligt hovrätten kan det finnas skäl att acceptera ett vuxet barn till en hyresgäst som bytespart om hyresgästen och barnet har bott tillsammans i lägenheten under lång tid, till exempel under hela barnets uppväxt och flera år efter det att barnet blivit vuxet. Bytet kan då anses ligga i linje med bytesregelns ändamål då det minskar risken för inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. I en sådan situation anses boendeanknytningen vara stark.
Om sammanboendet däremot har pågått en kortare tid efter att barnet blivit vuxet eller om barnet först flyttat ut och sedan flyttat tillbaka är risken för inlåsningseffekt inte lika stor. I en sådan situation kan boendeanknytningen inte anses vara lika stark.
Svea hovrätts bedömning i detta fall
I förevarande fall hade bytesparten, vid byteshyresvärdens bestridande, endast åberopat den kontraktslöses folkbokföringsuppgifter för att visa att denna hade boendeanknytning till lägenheten i fråga. Hovrätten ansåg inte att det var tillräckligt för att boendeanknytningen skulle anses styrkt, varför hovrätten avslog bytesansökan redan i anledning härav.
Eftersom bedömningen görs i varje enskilt fall, går det inte att dra några generella slutsatser av målet bortsett från att det är möjligt att en kontraktslös person som är ett vuxet barn till en hyresgäst som ingår i en byteskedja, kan få en bostad i ett lägenhetsbyte utan att själv bidra med en bostad under förutsättning att det vuxna barnet och hyresgästen har en tillräckligt stark boendeanknytning. Avgörandet bör dock rimligtvis även vara tillämpligt om den kontraktslösa personen är sambo/make/maka till hyresgästen, de uppfyller boendeanknytningen och de har för avsikt att separera.
Sammanfattande punkter
- En kontraktslös person kan erhålla en bostad i ett lägenhetsbyte utan att själv bidra med en bostad i bytet.
- Titta på vilken relation hyresgästen och den kontraktslösa personen har samt om de har sammanbott i lägenheten och i sådant fall hur länge och hur boendet var fördelat.
- Vid tveksamheter är det lämpligt att ta biträde av en jurist för bedömningen.
Aziza Örs
Advokat vid Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad
