Från biltvätt till eventlokal. Foto: Atrium Ljungberg
Med kreativitet och god vilja går det att förädla gamla källare och förråd till färska hyresintäkter. Det gäller att tänka utanför boxen – och hitta verksamheter som söker annat än det vanliga kontoret.
Oskar Sköld, Fastighetschef och Marknadsområdeschef hos Fabege.
I många fall går det att förvandla lokalytor till något som är uthyrningsbart. Det kan handla om allt från konstateljéer, musikstudios till biljardhall.
– Man måste vara både kreativ och beredd att lägga resurser för att lyckas, säger Oskar Sköld, Fastighetschef och Marknadsområdeschef hos Fabege.
I många fall saknar källare ljusinsläpp och andra faktorer som helt enkelt sätter käppar i hjulet för de flesta hyresgästerna – men inte alla. Vissa verksamheter nöjer sig dessutom med råyta.
– Förrådsaktörer behöver exempelvis bara få plats med sina förråd och det krävs inget ljusinsläpp eller så. Så förutsättningarna i en källare är perfekta för deras verksamhet, säger Oskar Sköld.
Skapa mervärde till kunden
Dessutom innebär mörka ytor en möjlighet att erbjuda faciliteter som omklädningsrum, gym och cykelrum, vilket är något som många hyresgäster efterfrågar idag.
Han lyfter fram ännu ett exempel ur deras fastighetsbestånd, där man omvandlade biyta i källaren till en privat biljardhall.
– Det var en yta som bara stod tom och kunden efterfrågade en lokal där de kunde ha en privat sällskapsklubb, så det passade dem bra.
Stora butikslokaler snart ett minne blott
Oskar Sköld berättar att de ser en generell trend i att butiker inte längre bara vill ha ett plan. En trend som skapar möjligheter. Har man butikslokaler i flera plan kan det vara värt att se över sina möjligheter.
– Gör om det övre planet till kontor och behåll butiken på bottenvåningen. Butiker blir generellt mindre och mindre, intressenter som vill ha 500 kvm och uppåt är inte så många längre, på grund av utvecklingen inom E-handeln.
Samtidigt är han tydlig med att man inte får ta optimeringen till överdrift. Någonstans måste man hitta en balans, där optimeringen ger önskad effekt.
– Det handlar om att fördela sina resurser rätt, man ska inte lägga för mycket energi på outhyrda förråd i källaren. I grunden ligger fokus på att hitta lösningar som uppfyller våra hyresgästers behov och önskemål, men att vara innovativ och kunna erbjuda ytor som är lite utöver det vanliga kan skapa en usp i dialogen med kunderna.
Slakthusområdets förvandling
Åke Reichard, Fastighetschef på Atrium Ljungberg.
När en lokal blir vakant är det alltid bra att gå igenom lokalen tillsammans med uthyraren, berättar Åke Reichard, Fastighetschef på Atrium Ljungberg.
– Förvaltaren och uthyraren hos oss brukar alltid gå igenom lokalen för att se vad det finns för förbättringspotential. Uthyraren är ofta väldigt kreativ och vet vad som kunderna efterfrågar. Samtidigt som förvaltaren har bra koll på de tekniska förutsättningarna.
Åke är fastighetschef för Atrium Ljungbergs bestånd i Slakthusområdet, strax söder om Stockholms innerstad. Området har varit sig likt sedan tidigt 1900-tal.
Sedan 2019 pågår ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt i modern tid och Atrium Ljungberg står för utvecklingen av stora delar av området.
Slakthusområdet innehåller byggnader från flera decennier, något som bidrar till områdets kulturvärden och historia. Ett stort antal av byggnaderna i området ska därför bevaras, vilket skapar både utmaningar och möjligheter.
– En del hus har rivits och rotats. Några av husen är också blåmärkta, alltså högsta k-klassen. Man får inte göra något på fasaderna, men inuti går det att göra om. Vi gör exempelvis om de gamla slakthushallarna till restauranger och musikklubbar.
Biltvätt blev showroom och eventlokal
En av byggnaderna som tidigare var en gammal biltvätt har man tillsammans med leverantörer byggt om till ett showroom och eventlokal. Utrymmet stod tomt i väntan på nya ändamål – men med små medel och stort fokus på återbruk förvandlade man det istället till något användbart.
– Nu kan alla som varit med och skapat lokalen till exempel ta dit kunder. Det är även många i området som har skickat förfrågningar om att få låna den över en dag eller så. Det har blivit en snackis, helt enkelt.
I en annan äldre byggnad omvandlade man ett gammalt förråd för truckar till ett kafferosteri. Förrådet, som fram till dess hade stått tomt, passade som handen i handsken för företaget.
– Det var på prov från början, men nu är det en permanent uthyrning. Det fanns ingen värme eller så i lokalen, men det blev perfekt för deras verksamhet. Nu har de dessutom hyrt en restaurang i andra ändan av huset.
Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvaltarforum.se
