Det känns som det är dags att börja älska kassaflödet. Att fastighetsbolagen förstår att det är i relationen mellan intäkter och driftkostnader, tillsammans med en rimlig upplåning, som det långsiktiga värdet skapas skriver Ulf Nyqvist i sin krönika.
Att vi idag befinner oss i ett radikalt förändrat läge på fastighetsmarknaden än för ett år sedan, blir alltmer påtagligt för många fastighetsbolag. Stigande räntor, hög inflation, materialbrist inom vissa områden och vakanser, ställer enorma krav på många bolag.
Vi ser inte slutet på den här krisen, men uppenbart är att många fastighetsbolag kommer att tvingas till försäljningar, hopslagningar och i värsta fall konkurs.
Samtidigt kommer den här smällen inte helt utan varningssignaler. Racet på bostadsmarknaden i framför allt miljonprogramsområdena, byggde till stor del på att bolag såg en stor potential i att förvärva fastigheter för att genomföra styckevisa renoveringar med kraftiga hyreshöjningar, vilket gjorde att man kunde betala ett överpris för fastigheterna, långt över vad ett kassaflöde egentligen visade.
Även bland bolag med fokus på kommersiella lokaler har det på vissa marknader betalats osunt höga priser för fastigheter.
Kortsiktiga ”plånboksfrågor”
Nu är det andra tider och ska man spetsa till det så handlar det om hållbarhet på riktigt. Det är nu de vackra orden i hållbarhetsredovisningar och årsredovisningar prövas och det är allvar nu. Den ekonomiska hållbarheten i bolagen skulle egentligen hantera konsekvenserna av olika framtidsscenarier med höjda räntor, inflationsrisk och en viss vakanssituation.
Frågan är bara om man lyckats dra ut konsekvenserna av dessa risker tillräckligt långt. En god ekonomisk tillväxt i bolagen är många gånger en förutsättning för att kunna genomföra satsningar inom klimatet och den sociala miljön. Med ett extremt fokus på den ekonomiska situationen så finns det en risk att nödvändiga investeringar i klimat och sociala projekt, får stå tillbaka.
Det känns lite igen i regeringsförklaringen där Sverige i stort pausar eller skjuter på vissa hållbarhetsfrågor, till förmån för att lösa de akuta ekonomiska frågorna och kortsiktiga ”plånboksfrågor” för medborgarna.
Frågan är bara vilka konsekvenser det här mer kortsiktiga perspektivet får?
Företagsledningar behöver bytas ut
Inget ont som inte har något gott med sig. Nuvarande kris sätter ändå ett allt större fokus på det interna arbetet i fastighetsbolagen. Fokus förflyttas från transaktioner till kassaflöden och företagsledningar börjar alltmer intressera sig för förvaltning och förvaltares roll i företaget.
På tiden kanske att kassaflöde och vardagsslit får mer uppmärksamhet, men för att det ska slå igenom helt så tror jag att många företagsledningar kommer att behöva bytas ut.
Företag som varit starkt inriktade på tillväxt och där börskurserna försvarats av uppblåsta marknadsvärden kan ha svårt att ställa om till ett starkt internt fokus med nuvarande ledning.
Fokus på AI och förvaltning
Med ett fokus på den egna verksamheten, hur den fungerar och vad som behöver utvecklas, så kan det även börja hända lite mer inom prop-tech, där många företag ser möjligheterna att utnyttja AI och IOT i sin fastighetsförvaltning.
De kommersiella bolagen har gått före, men det finns mycket att göra i allmännyttiga bolag och i små och medelstora fastighetsbolag.
Det känns som det är dags att börja älska kassaflödet. Att fastighetsbolagen förstår att det är i relationen mellan intäkter och driftkostnader, tillsammans med en rimlig upplåning, som det långsiktiga värdet skapas, oavsett konjunkturer, världskriser eller pandemier.
Ulf Nyqvist
Ulf Nyqvist har över 25 års branscherfarenhet som vd i TelgeBostäder och Botkyrkabyggen. Numera är han egen konsult inom fastighetsutveckling, med uppdrag bland annat hos Andelsägarbolaget, olika fastighetsbolag och kommunala fastighetsenheter.
