Hon skapade Svensk Fastighetsindex!


Vad skulle fastighetsbranschen vara utan Christina Gustafsson? Möt kvinnan som tog fastighetsindex till Sverige, har sett till att det finns en professur i fastighetsförvaltning på KTH och är redaktör för en av branschens tyngsta läroböcker.

Sitter ni otåligt på stolarna och väntar in årets fastighetsindex? Det ovärderliga verktyget för att kunna jämföra er förvaltning med kollegor, eller konkurrenter, i branschen.

Före 1996 fanns inte den möjligheten i Sverige. Att det nu är ett vedertaget sätt att värdera och arbeta med sitt bestånd har vi Christina Gustafsson att tacka för. Det är hon som införde systemet på den svenska arenan.

– På 90-talet jobbade jag på Fastighetsägarförbundet, som det hette då, med fastighetsekonomiska frågor. Jag skickades på konferenser runt i Europa och på en av dem träffade jag på IPD, Investment Property Data-bank. De arbetade med fastighetsindex i Storbritannien, Nederländerna och Tyskland och ville utvidga sin verksamhet till resten av Europa. Det var min första kontakt med dem. Jag åkte hem och skrev en artikel; ”Så här kan man göra!”. Samtidigt hade några av de större fastighetsföretagen i Sverige påbörjat ett samarbete om just detta. Det sammanföll och jag fick uppdraget att dra i gång arbetet. SFI, Svensk Fastighetsindex, skapades från början med 12 fastighetsföretag.

Varför behövde Sverige ett fastighetsindex?
– De institutionella investerarna, livbolagen och försäkringsbolagen, hade ingen måttstock att jämföra sin fastighetsportfölj med. Det fanns jämförelsesiffror för aktier och obligation men när det gällde fastigheter hade de inga att gå på. Man kunde inte heller jämföra med fastighetsbolag i andra länder. På 80-talet var exempelvis Storbritannien ett viktigt jämförelseland med Sverige. Många av våra företag investerade där och de hade redan fastighetindex.

– Vi samarbetade med IPD men skapade en egen organisation som var specifikt inriktad på svensk marknad.

På vilket sätt var den svenska fastighetsmarknaden annorlunda?
– Hälften av fastighetsbolagen som var med från början var börsnoterade bolag. Jämfört med nordiska länder är vi i Sverige unika på att ha ett stort antal aktienoterade fastighetsbolag. Ägandet kan spridas via aktier och det positiva är att börsen dessutom är en transparent marknad. Nyckeltalen blir offentliga och det blir en likvid marknad som går att handla på.

Vad gjorde du som vd?
– Mitt jobb var att sprida tanken och se till att fler företag deltog – sälj helt enkelt. Vi gjorde också två konferenser per år, en om indexresultaten i februari och på hösten om värdering av fastigheter. Index klarar sig inte utan värderare. Från början utgick man från företagets egen värdering, även om den var intern, och då behövdes värderingsprinciper och analys och kunskap om hur det ska utföras. Senare ställdes krav på extern värdering.

– Där gick cirkeln ihop för min del – jag började som värderare på Vägverket i Stockholm och övergick med tiden till kommersiella fastigheter!

Hur var mottagandet av SFI i början?
– Det var inte lätt att sälja in det till de börsnoterade fastighetsbolagen som etablerades över tid. ”Att läsa av och jämföra med andra, det kan vi göra via aktiebörsen, därifrån får vi dagligen prisnotering”, tyckte de. Men när jag påpekade att de måste veta om de var effektiva i sin förvaltning – då såg de vår selling point.

Från början var inte bostadsfastigheter i kommunal regi med, när togs de in?
– Ja, under 2003 startade jag, i samarbete med ett antal kommunala bostadsföretag, ett särskilt bostadsindex. Det var MKB i Malmö, Bostadsbolaget i Göteborg, Uppsalahem. Förvaltaren i Sundbyberg, Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem. Men för benchmarking av bostäder använde vi också de privatägda bostäderna i Svenskt Fastighetsindex.

– Det här är en unik kombination, som bara finns i Sverige.

Hur har Fastighetsindex utvecklats sedan 90-talet?
– Det har utvecklats alldeles fantastiskt! Vi startade fastighetsindex i Danmark och Norge vid sekelskiftet. Det hade en dipp under mitten av 00-talet när börsnoterade företag allmänt prissattes med premium, men tog fart igen från 2011, bland annat tack vare min kollega Erik Nyman med flera.

– Numera ingår verksamheten med fastighetsindex i en stor koncern som bara håller på med index, MSCI. Under senare delen av 2021 förvärvade de också Datscha som är en stor aktör i Sverige på just fastighetsinformation.

Vad har blivit bättre med fastighetsindex?
– Det blir en mer attraktiv fastighetsmarknad och har bidragit till att prissättningen blir mer effektiv. Det har även gjort att vi har fått stort inslag av och ökat intresse från utländska investerare.

– Man bryter ner all statistik på varje fastighet, vilket ger en större möjlighet att jämföra nyckeltal. Vi kan se skillnad på ålder, läge och användning av fastigheter – tidigare fanns inte den statistiken. Genom att vi nu har en lång statistik att luta oss mot vet vi att konjunkturer svänger. Vi kan bättre göra prognoser, utvärdera företagets historik, se utveckling över tid och ha något att jämföra med.

– Benchmarking av intäkter och kostnader är en viktig del av Svensk Fastighetsindex. Vi hittade på en egen grej i Sverige som inte fanns utvecklad utomlands.

Hur har den professionella förvaltningen påverkats av fastighetsindex?
– Vi fokuserar mycket på att även mäta intäkter, kostnader och investeringar i fastigheter – för att följa upp effektiviteten i fastighetsförvaltningen.

– Genom att jämföra sig får man reda på en eventuell utveckling i det egna företaget som inte stämmer med övriga branschen. Man får en benchmark, inte bara vad man uppnådde i procent av avkastning på kapitalet, utan också i kronor per kvadratmeter, vilka hyror, vilka kostnader och intäkter man har relativt andra i branschen.

Skulle social hållbarhet kunna ingå i Fastighetsindex som ett nyckeltal?
– Vi funderade jättemycket på att mäta det inom Bostadsindex. Men vi kom aldrig fram till ett bra sätt att göra det på. Det är svårt att få fram det ur redovisning och hårda data som ekonomiska siffror.

Transparens verkar vara viktigt, har vi tillräckligt med det?
– Det behövs alltid mer! Vi har en hög transparens i Sverige, utom gällande en sak: hyressättning av lokaler – det är luddigt och svårmätt! Grunden i en fastighetsförvaltning är hyrorna men det finns ingen bra information om hyressättning som är offentligt tillgänglig. Det skulle göra marknaden mycket mer öppen och transparens med någon slags hyresindex. Det har vi pratat om i 25 år men den nöten har vi inte knäckt!

Hur är det med standarder i branschen, är det tillfredställande?
– Framför allt behövs det datastandarder när man ska flytta över ägandet av fastigheter. Det vore ultimat att få med sig en digital tvilling när man tar över en fastighet för att få med all statistik och historik av mätvärden från sensorer och kunna använda det effektivt som ny ägare. Vi är inte riktigt där än. Det behövs en utveckling inom digitalisering i fastighetsbranschen, för att se till att överföring av alla data från ett system till ett annat funkar.

Hade du velat vara med nu, i det här skedet?
– Jaah, absolut! Det är så spännande med det som sker idag. Digitaliseringen ger så mycket nya möjligheter.

Du lämnade Svensk Fastighetsindex så småningom och började på KTH, vad har du gjort där?
– Jag har framför allt arbetat med att få till finansiering av en professur i fastighetsförvaltning på KTH. Anna Kadefors har professuren och jag har samarbetat med henne i forskningsprojekt. Nu när jag är pensionär gör jag lite timundervisning på KTH, här och där.

Varför behövs en professur inom fastighetsförvaltning?
– Fastighetsförvaltning har inte riktigt räknats som ett akademiskt ämne. Men det sker utveckling inom området och det är bra att det finns en akademisk anknytning och forskning inom det. Det är viktigt att höja statusen för hela branschen. Det har vi gjort genom att få till en professur, där fanns ett glapp.

Vilka tycker du är fastighetsbranschens viktigaste frågor?
– Digitaliseringen absolut. De riktigt stora, som Akademiska hus och Vasakronan, är föregångare på utvecklingen. Man har stort fokus på digitala tvillingar, att effektivisera lokalutnyttjande och att minska klimatavtrycket genom att inte bygga så mycket mer utan utnyttja våra befintliga resurser bättre.

Så slutligen, vad gör du på din fritid?
– 2013 flyttade vi till Gotland för att ha en trädgård och växthus. Dessutom har vi skaffat hund, så vi går alltid på promenader.

– Men jag skriver artiklar också och är redaktör för läroboken Fastighetsnomenklaturen som är en antologi om fastighetsrätt, fastighetsekonomi och förvaltning. Där jobbar jag med 30 experter – många gamla kollegor som jag har lärt känna genom åren. Den tar ett år att göra en upplaga och vi ska leverera nästa version inom tre år så vi drar i gång om ett år ungefär.

– Vi får fundera på vad vi ska förbättra och förändra för att hänga med i utvecklingen. Läroboken behöver ju vara aktuell så därför kom digitalisering med i senaste versionen.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se

Christina Gustafsson

Ålder: 69 år
Uppväxt: Född på Gotland och bodde i Atlingbo socken på en liten gård med föräldrarna som drev lantbruk och arbetade samtidigt med annat. Gick gymnasium i Visby och studerade sedan Lantmäteri på KTH.
Yrkeserfarenheter: Utbildad civilingenjör och sedan teknisk licentiat i fastighetsekonomi på KTH. Arbetat som värderare på Vägverket och värderade lantbruksfastigheter där motorvägar skulle dras fram runt Stockholm. Jobbade sedan som värderare på VärderingsHuset, med fastighetsekonomi på Fastighetsägarna och därefter i 20 års tid som vd på Svensk Fastighetsindex. Sedan 2011 även parallellt arbete på KTH. De senaste åren som konsult på KTH.
Familj: Man som också är lantmätare. Två vuxna pojkar, en i Shanghai och en i Santa Clara i Kalifornien.
Bor: Återvänt till Gotland, bor i ett hus på östra kusten och ibland inne i Visby för omväxlings skull.
Fritid: Trädgård och hund.
Dold talang: Gröna fingrar.

Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB

Inköpsportal - tipsa en kollega