– Jag tror inte på ”social housing”, säger Kicki Björklund.
Kunskap och utveckling driver Kicki Björklund, doktorn i fastighetsekonomi som blev vd för Bostadsbolaget i Göteborg. Läs intervjun med henne i serien om branschens profiler.
Kicki har haft en minst sagt spännande karriär som har delats mellan forskning och undervisning vid institutionen för fastigheter och byggande på KTH och olika uppdrag i fastighetsbranschen. Dessutom har hon ibland haft samtidiga roller i de båda världarna.
Efter civilingenjörsexamen på lantmäterilinjen med fastighetsekonomisk inriktning började Kicki som forskningsingenjör på KTH 1980. Tre år senare lämnade hon KTH för ett jobb som fastighetsekonom och analytiker på SPP:s fastighetsavdelning där hon jobbade i sex år.
Modell för lönsamhetsanalys
Ett ständigt återkommande intresse i hennes arbete har varit analys av avkastning från fastighetsinvesteringar.
– Det är nog för att det inte är en exakt vetenskap och att varje analys baseras på individuella antaganden. Trots detta är det någon form av avkastningsanalys som ska styra varje beslut i fastighetsförvaltning, säger Kicki.
Det var på SPP som hon mötte olika varianter av avkastning och fick ett fördjupat intresse för lönsamhetsanalys.
– Det var det intresset som tog mig tillbaka till KTH och forskningen. Jag ville finna en modell för analys av fastigheter som var mer robust. Vet inte om jag lyckades, men modellen användes i praktiken av några företag och jag tycker fortfarande att den är intressant.
Real Estate Performance
Åren 1989–2003 jobbade hon som forskare och lärare på KTH med fokus på analys och styrning av fastighetsföretag. Här skrev hon sin avhandling ”Real Estate Performance” som handlade om långsiktiga modeller för fastighetsanalys. Hon disputerade 1999.
En avgörande anledning till att arbetet med avhandlingen tog lite längre tid än beräknat var att Kicki samtidigt med sin forskartjänst på KTH jobbade praktiskt som en av delägarna i konsultbolaget REREC där hon sysslade med fastighetsekonomisk konsultation och rådgivning i fastighetsbranschen.
”Du är ju inte klok”
Som forskare på KTH hade Kicki fokus på alla typer av fastigheter, men ju mer hon analyserade, desto mer ökade hennes intresse för bostadsfastigheter och ledarskapsfrågor.
Många av hennes kollegor på KTH blev förvånande när hon sa att hon ville lämna akademin.
– Jag bestämde mig för att bli vd för ett bostadsbolag. ”Du är ju inte klok, du kan väl inte komma tillbaka till näringslivet efter så många år i akademin”, sa många.
Affärsområdeschef
Det blev inte en vd-tjänst direkt utan nästa steg blev som affärsområdeschef bostäder på det privata fastighetsföretaget John Mattson. Där fortsatte Kicki att hela tiden jobba kunskapsbaserat.
– Jag har alltid haft ett stort behov av att analysera för att bygga kunskap innan man fattar beslut, konstaterar hon.
Förverkligade drömmen
Efter sex år på John Mattson kom tillfället då Kicki kunde förverkliga drömmen om att få leda ett allmännyttigt bostadsbolag när hon fick jobb som vd på SigtunaHem.
Men karriären och längtan till gamla hemstaden Göteborg tog henne vidare och sedan 2015 är hon vd på Bostadsbolaget.
Brinner för utsatta områden
Hennes erfarenhet från privata och kommunala bostadsbolag har lett till ett allt starkare engagemang i bostadspolitiska frågor.
– Jag har blivit mer och mer intresserad av bostadsmarknaden och att alla människor ska ha någonstans att bo. Jag tror inte på ”social housing”. Jag tror på integration och det skapas inte genom att man klumpar ihop de som har ont om pengar. FN:s program för boende- och bebyggelsefrågor UN-HABITAT är ett bra riktmärke när man bygger ett gott samhälle. Jag brinner för att få förändra våra utvecklingsområden. Det ska finnas möjlighet att göra boendekarriär, men också att ha råd att bo.
Engagemang ger kraft
Kicki är en riktig eldsjäl med massor av energi. Vilka är hennes viktigaste drivkrafter?
– Det allra viktigaste för mig är att jag vill kunna göra skillnad och att jobba kunskapsbaserat. Då har man ett mål dit man vill komma, sen kartlägger man, analyserar och finner en väg dit. Jag har samlat kunskap hela mitt liv. Fastighetsbranschen kan bli bättre på det. Vi har hur mycket information som helst, men vi använder den inte.
Nytta av lärarrollen
Kicki har alltid varit vetgirig och har haft stor nytta av att hon tidigare undervisade i fastighetsekonomi på KTH.
– Det är ingen dum idé att tvingas lära ut det som man har lärt sig. Det är ett fantastiskt bra sätt att få en djupare förståelse för avkastningsanalys och fastighetsekonomi.
”Prakademiker”
Men efter 17 år i den akademiska världen och 17 år ute i den praktiska verkligheten är det kanske inte så konstigt att Kicki ibland kan känna sig lite kluven i sin yrkesidentitet.
– Jag är vad man kan kalla ”prakademiker”, en blandning av praktiker och akademiker. Jag känner mig mest hemma i mellanrummet eller rättare sagt i kopplingen mellan praktik och akademi. Det är kanske därför jag valt att vara ordförande i CMB som just jobbar i det området.
Bästa med vd-jobbet
Att faktiskt kunna göra skillnad är enligt Kicki det bästa med hennes jobb.
– Det är därför jag ville bli vd. Som vd har man ett stort mandat, men det kräver mycket också. Man måste veta vad man håller på med.
Jobbet som vd i ett allmännyttigt bolag fascinerar Kicki.
– Du är mitt i verkligheten. Du jobbar med människor och boendemiljö och du är samtidigt en del av hela staden. Det är superspännande och samtidigt en gigantisk utmaning.
Vad är bra förvaltning?
Hur ser en bra fastighetsförvaltning ut för Kicki?
– Det handlar om kundfokus och att hela tiden lyssna på kunderna. Ibland blir fastighetsförvaltning för mycket teknik. Vi riskerar då att glömma kunden. Vi har kanske haft det för bra i fastighetsbranschen. Vi har ju inga tomma lägenheter. Vi har inte piskan på oss att möta kundens förväntan. Om man har mycket resurser och lite konkurrens kan det lätt bli så att utvecklingen inte drivs på tillräckligt intensivt.
Digital framtid
Hur tror Kicki att förvaltningen kommer att förändras de närmaste åren?
– Den största förändringen just nu är digitaliseringen. Den senaste tiden har pandemin drivit på den digitala utvecklingen. Just nu träffas vi mycket digitalt, men när pandemin är över måste vi fortsätta träffas för det är i det mänskliga mötet vi kan driva utveckling. Men vi kan bli snabbare och effektivare med hjälp av digitalisering. Med pandemin har också fastighetsbranschen tagit ett stort kliv inom digitalisering som kommer att bestå men mycket återstår. Digitaliseringen hjälper oss att följa upp och synliggöra effekterna av vårt dagliga arbete för våra kunder.
Råd till nya chefer
Vilka är Kickis bästa tips till den som är ny som chef i branschen?
– Det är att man är ödmjuk för det omfattande och sammansatta uppdraget, lyssnar in kunden och att man tar reda på hur det är och gör sin analys innan man börjar ändra saker och ting. Det är det viktigaste. Det handlar om att ha långsiktiga mål och bygga på tillit kombinerat med uppföljning.
Text: Mats Cato
mats.cato@förvaltarforum.se
Vem blir nästa branschprofil?
Den som blir intervjuad får välja vem som ska bli intervjuad nästa gång och skicka med en fråga.
– Jag skulle vilja att ni intervjuar Mattias Tegefjord, som har blivit vd på Uppsalahem, och frågar honom hur det är att gå från privata bolag till Allmännyttan? säger Kicki Björklund.
