Rebecka Johnell på Newsec berättar om slutsatserna i hennes prisbelönade studie som undersöker hur svenska fastighetsägare kan lyckas med coworking.
Centrum för fastighetsföretagande (CFFF) delade 2019 ut sitt pris för bästa examensarbete på masternivå till Rebecka Johnell och Erik Lundin vid Lunds Tekniska Högskola.
Deras uppsats som skrevs i samarbete med Vasakronan har titeln ”Coworking ur ett fastighetsägarperspektiv – en studie om hur svenska fastighetsägare kan vara med och leda den nya utvecklingen”.
Idag arbetar Rebecka Johnell som associate på Newsec Advisory i Stockholm. Förvaltarforum intervjuade henne för att ge fastighetsägare vägledning om den nya kontorsmarknaden.
Vilken strategi är bäst för fastighetsbolag som vill satsa på coworking?
– I vår studie anses strategin att som fastighetsägare ingå samarbete med en coworking-aktör vara den strategi som lämpar sig bäst. Det ska påpekas att det är en allmän rekommendation då flera fastighetsbolag i studien visade sig ha alltför bristande organisation och kännedom för att själva ta sig in på marknaden för coworking, säger Rebecka Johnell.
Vilka fördelar har ett samarbete med en coworking-aktör?
– Genom ett samarbete kan fastighetsägaren dra nytta av de fördelar coworking i beståndet för med sig, erbjuda sina kunder det som både dagens och framtidens kontorsmarknad tros efterfråga samt behålla kundkontakten.
– Att som fastighetsägare ingå ett samarbete med en coworking-aktör kan vara en god inkörsport till att senare ha möjligheten att gå över i strategin att utveckla ett eget koncept av coworking. Samarbetet ger fastighetsägaren en förståelse om hur coworking-marknaden och dess utformning fungerar för att senare kunna utveckla ett eget lyckat coworking-koncept.
Vilka fördelar har coworking ur ett fastighetsperspektiv?
– För fastighetsägare finns det fördelar i form av att konceptet kan skapa möjlighet att bredda fastighetsportföljen. Studien visar att det finns fördelar i form av att coworking kan skapa nya intäkter. Coworking-ytor är mer yteffektiva än traditionella lokalytor vilket skapar en högre nyttjandegrad av den uthyrbara ytan som i sin tur kan generera ökade hyresintäkter.
– Studien visar att coworking kan öka intäkten två till tre gånger per kvadratmeter jämfört med en traditionell kontorsyta i form av en mer effektiv lokalanvändning. Denna ökning innebär en betydande ekonomisk fördel för fastighetsägare som är intresserade av nya affärsmodeller. Vid jämförelse av effektiv lokalanvändning visar sig coworking komma ned till 5–7 kvadratmeter per anställd, vilket kan jämföras med traditionella kontor som utgår från en yta på 14–20 kvadratmeter per anställd.
Finns det några nackdelar med coworking ur fastighetsägarens perspektiv?
– För fastighetsägaren är den främsta nackdelen att kontakten med hyresgästen försvinner om en aktör står för kommunikationen med medlemmarna. Att tappa kontakten med hyresgästen innebär negativa konsekvenser i form av att fastighetsägaren får svårare att fånga upp dem som i framtiden efterfrågar en traditionell kontorslokal.
Hur påverkas coworking av en lågkonjunktur?
– Vad gäller ekonomisk nedgång ska det nu bli intressant att se hur konceptet påverkas. Studien påvisar dock att en ekonomisk nedgång skulle kunna bli till en fördel. Detta trots att det finns risk i att kostnaden för coworking är rörlig och att det för företag i sämre tider handlar om att prioritera bort rörliga kostnader. Effekterna av en lågkonjunktur innebär att organisationer kan minska i storlek och att fler personer kan bli arbetslösa. Av denna anledning kommer det troligen i högre grad att efterfrågas flexibla kontorsytor.
– En coworking-ytas utformning samt flexibilitet kommer vara avgörande parametrar för att klara en ekonomisk nedgång bättre än en traditionell kontorslokal. Det kommer också vara avgörande att diversifiera risken med hänsyn till företagssegment och företagsstorlek på hyresgästerna, vilket blir lättare när fler stora företag visar intresse av coworking.
Vilka effekter får coworking för en fastighet?
– Studien visar att coworking kan bidra till positiva effekter på fastigheten och i ännu större utsträckning på området kring fastigheten.
– Vad gäller utformning är det av stor vikt att coworking-ytan är öppen och nåbar för externa hyresgäster, annars tillförs inget mervärde för fastigheten. Det finns indikatorer som visar att bolag i intilliggande lokaler kan dra affärsmässiga fördelar av ett närliggande coworking. Är ytan öppen för externa hyresgäster, vilka kan ta del av det serviceutbud som erbjuds i form av konferens- och mötesrum, lounge samt kompletterande kontorsyta, ökar servicegraden för hela fastigheten. Ökad grad av serviceutbud i fastigheten kan i sin tur även ge ett ökat fastighetsvärde.
– Vad gäller effekter på området kring fastigheten kan en etablerad coworking-yta ge ett lyft i form av en mer levande plats. Det ska även tilläggas att studien visar att en internationell coworking-aktör har positiva effekter på området i form av global prägel, vilket i sin tur kan locka till sig andra attraktiva hyresgäster i området.
Kan coworking ha någon negativ effekt för en fastighet?
– Det finns risker om coworking inte utformas på rätt sätt och att det snarare skapas negativa effekter i form av rörelse i fastigheten av okända personer, vilket kan väcka säkerhetsfrågor för externa hyresgäster.
Vad kommer framtidens kontorshyresgäster efterfråga?
– I framtiden kommer kontorets hyresgäster att bestå av de nya generationerna, millennials och generation Z. Dessa generationer kommer att ha ett stort inflytande på hur framtidens arbetsplatser och kontor kan komma att utformas. Värt att påpeka är att dessa troligen kommer att ha andra förväntningar på arbetsplatsen än vad dagens arbetande generationer har.
– Av denna anledning är det viktigt att förstå framtida generationer för att utveckla rätt kontorskoncept som möter deras efterfrågan. En slutsats som kan dras är att coworking-konceptet kommer att möta stora delar av denna efterfrågan. Framtida generationer förutspås söka sig till arbetsplatser som erbjuder flexibilitet, frihet och inspirerande miljöer som främjar samt uppmuntrar till möten.
Hur kommer önskemål från nya generationer att påverka kontoren?
– Det framtida kontoret kommer i större utsträckning att fungera som en samlings- och mötesplats där individer, medarbetare och företag möts för att utbyta kunskaper samt erfarenheter. Den sociala mötesplatsen spås vara tyngdpunkten och det primära syftet för nästa generations hyresgäster att vistas på ett kontor. Coworking möter denna framtida efterfrågan inom samtliga områden med utbudet av flexibla kontor, flexibla hyresavtal och öppna lounge-ytor som bjuder in till möten och nätverkande.
Vilka nackdelar kan coworking ha för nya generationer?
– Det finns indikatorer som visar att millennials och generation Z kommer att efterfråga arbetsgivare och arbetsplatser som har ett tydligt syfte samt ett miljömässigt engagemang som inte bara återspeglar verksamhetens affärsmodell utan även kontorsmiljön. Framtida generationer spås också efterlysa kontor där företagets varumärke tydligt finns representerat, i såväl inredning som kontorsutformning.
– Detta är ett område som ett coworking-kontor kan ha svårt att möta. Coworking speglar snarare en inspirerande öppen miljö och en naturlig arbetsplats där alla typer av företag kan vistas och arbeta, utan att någon aktör syns mer än någon annan. Det ska däremot sägas att det också finns aktörer som riktar in sig på branscher och specifika företag för att kunna erbjuda en miljö där företags identitet tydligt finns representerad.
Hur ska coworking-ytor utformas för att skapa positiva effekter?
Rebecka Johnell svarade genom att lista fyra punkter:
- Coworking-yta med reception och lounge bör etableras på entréplan för att erhålla öppenhet för både interna och externa hyresgäster. Övriga våningar kan med fördel bestå av en kombination av coworking-yta och traditionella kontor.
- Lounge och sociala ytor ska utformas för att uppmuntra till social interaktion.
- Coworking-kontorets serviceutbud ska även erbjudas för externa hyresgäster, exempelvis tillgång till konferens- och mötesrum.
- Coworking etableras mest fördelaktigt i fastigheter med passande verksamhet som kan efterfråga kompletterande kontorsyta för rörelsemarginal.
Text: Mats Cato
Mats.cato@forvaltarforum.se
