Bostads- eller lokalhyra?

Ska avtalet klassificeras som ett bostads- eller lokalhyresavtal? Vanja Hermansson på Landahl Advokatbyrå ger vägledning utifrån två nya avgöranden i Svea hovrätt.

I hyreslagen (12 kap. jordabalken) finns regler för bland annat lokaler och bostäder. Reglerna ser olika ut beroende på om ett hyresavtal är hänförligt till ett bostadshyresavtal respektive ett lokalhyresavtal. För att veta vilka regler som måste efterlevas blir gränsdragningen viktig.

Vad gäller till exempel vid uthyrning till kommun för omsorgsboende, är avtalet att betrakta som ett bostadshyresavtal eller lokalhyresavtal? Svea hovrätt har nyligen prövat frågan i två avgöranden.

Delvis olika regler
I hyreslagen finns alltså regler för både bostäder och lokaler. Enligt jordabalken (12 kap. 1 § 3 st.) framgår att med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det är alltså för gränsdragningen avgörande hur stor del av lägenheten som upplåts till bostadslägenhet. Om en lägenhet förhyrs och om bostadsinslaget inte endast är av ringa betydelse i förhållande till lokalinslaget så ska lägenheten hänföras till bostadssektorn. Av betydelse är ändamålet till varför lägenheten har upplåtits.

Det är inte alltid enkelt att avgöra huruvida ett avtal ska hänföras till bostadshyresavtal eller lokalhyresavtal. Till exempel kan syftet med ett avtal vara att både erbjuda boende samt att hyresgästen ska få bedriva näringsverksamhet.

För bostads- respektive lokalhyresavtal gäller delvis olika regler och det är därför viktigt att avgöra vilken kategori lägenheten är hänförlig till. Reglerna för bostadshyra är dessutom i större utsträckning tvingande till hyresgästens fördel. Parterna kan därför inte fritt bestämma om ett hyresavtal ska klassificeras som bostads- eller lokalhyra.

Svea hovrätt har nyligen avgjort två mål där hovrätten har behövt ta ställning till om aktuella hyresavtal varit hänförliga till bostads- eller lokalhyresavtal.

Avgörande om lokalhyra
Svea hovrätt avgjorde den 22 februari 2019 (ÖH 7411-18) ett mål avseende ansökan om dispens för blockuthyrning där sökanden ansökt om godkännande av avvikelser från tvingande regler för bostadshyra.

En förutsättning för att det ska vara fråga om blockuthyrning är att avtalet avser bostadslägenhet. Hovrätten hade att avgöra om aktuellt hyresavtal var att betrakta som bostadshyresavtal eller lokalhyresavtal.

Aktuellt hyresavtal var upprättat på ett formulär för lokalhyresavtal med rubriken hyresavtal avseende lokal. Ändamålet med förhyrningen angavs vara blockhyresavtal av en LSS gruppbostad. Av bilagor till avtalet framgick att hyresvärden skulle uppföra en byggnad avsedd som gruppbostad som skulle innefatta sex lägenheter samt gemensamhets- och personallokaler, vilka hyresgästen skulle blockförhyra för att bedriva gruppbostadsverksamhet inom ramen för lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade. Verksamheten fick bedrivas dygnet runt och hyresgästen skulle hyra lokalerna i sin helhet innehållande sex lägenheter samt tillhörande lokalutrymmen och mark. Hyresgästen skulle ha rätt att hyra ut lägenheterna i andra hand.

Med hänsyn till hyresavtalets utformning och hur lägenheten var beskaffad fann hovrätten att det var fråga om upplåtelse för en verksamhet av institutionell natur och att bostadsmomentet fick anses vara av underordnad betydelse i förhållande till denna verksamhet. Hovrätten bedömde att hyresavtalet var att anse som ett avtal om lokalhyra och inte om bostadshyra.

Eftersom hyresavtalet bedömdes avse lokalhyra konstaterades att parterna hade att följa reglerna i hyreslagen avseende lokaler.

Avgörande om bostadshyra
Ett annat mål som Svea hovrätt avgjorde den 10 maj 2019 (T 6247-18) handlade om en kommun som av en bostadsrättsförening sedan 2009 hyrt två objekt för omsorgsboende inom ramen för lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade. Objekten låg i föreningens hus och omfattade totalt sex bostadsrätter om cirka 40 kvadratmeter vardera samt gemensamhetsutrymmen i form av kök, tvättstuga samt expeditions- och personalrum. Kommunen hyrde i sin tur ut ytorna till personer med funktionsnedsättning genom att teckna individuella hyresavtal med de boende.

Föreningen gjorde en uppsägning av hyresavtalen för villkorsändring. Kommunen invände att uppsägningarna var ogiltiga på grund av att förhyrningen avsåg blockförhyrning av bostadslägenheter. Föreningen å sin sida uppgav att hyresförhållandena avsåg lokalhyra och att gjorda uppsägningar var riktiga.

Parterna var ense om att syftet med upplåtelsen vara att kommunen skulle vidareuthyra lägenheterna till personer med funktionsnedsättning. I bedömningen om ändamålet med upplåtelsen tog hovrätten hänsyn till graden av institutionaliserat boende och faktorer som hur stor del av den totala ytan som var gemensamhetsutrymmen, vilken typ av verksamhet som bedrivits i lägenheten och vilken personal som varit på plats.

I aktuellt mål hade de uthyrda ytorna separata badrum samt kokvrå och personer hade varit permanent bosatta, flera under lång tid. Viss personal hade funnits på plats men inte utfört någon vård utan främst haft en hjälpande och rådgivande roll. De gemensamma ytorna utgjorde en begränsad del i förhållande till total förhyrd yta. Hovrätten gjorde bedömningen att det institutionella inslaget framstått som begränsat och att lägenheterna var upplåtna för att till en inte oväsentlig del användas som bostäder. Eftersom hovrätten gjorde bedömningen att förhyrningen avsåg bostäder var den uppsägning som föreningen gjort inte korrekt utförd och därmed utan verkan.

Sammanfattning
Det kan vara svårt att göra bedömningen av huruvida ett hyresavtal ska klassificeras som ett bostads- eller lokalhyresavtal. Vid sådan bedömning är det i första hand avgörande för vilket ändamål som lägenheten har upplåtits. Avtalets utformning och hyresobjektets beskaffenhet kan också få betydelse i bedömningen. När det gäller omsorgsboenden spelar, som rättsfallen ovan visar, bland annat graden av institutionella inslag roll, vilken närvaro av personal det finns samt hur stor del av den totala ytan som utgör gemensamhetsutrymmen respektive boendeytor. En bedömning måste göras från fall till fall.

Vanja Hermansson

Vanja Hermansson är biträdande jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och entreprenadrätt

Bli den första att kommentera "Bostads- eller lokalhyra?"

Lämna en kommentar