Vad gäller för uppsägning av andrahandsavtal i lokal?

Christel Hackman på Landahl Advokatbyrå ger vägledning.

Fråga: Vi hyr en del av en lokal med hyresvärdens goda minne. I avtalet vi gjort med förstahandshyresgästen har vi 9 månaders ömsesidig uppsägning. Förstahandshyresgästen meddelar nu att hon planerar att säga upp lokalen på kortare tid. Vad är det som gäller då?

Svar: Uppsägning av hyresavtal regleras i hyreslagen (12:e kapitlet jordabalken). De generella skrivningar som finns i hyreslagen gäller även vid andrahandsavtal där förstahandshyresgästen är att betrakta som hyresvärd i förhållande till andrahandshyresgästen.

Av 3:e och 4:e paragraferna hyreslagen framgår vilka uppsägningsregler som gäller vid uthyrning av lokal. Av 3:e paragrafen framgår att ett avtal som gäller för obestämd tid alltid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats.

Detta gäller dock endast om någon uppsägnings- eller förlängningstid inte är avtalad i hyresavtalet samt under förutsättning att hyresförhållandet inte varat längre än nio månader.

Uppsägningstider för lokaler
Av 4:e paragrafen hyreslagen framgår att om inte längre uppsägningstid har avtalats gäller följande uppsägningstider för lokaler.

Vid obestämd hyrestid ska lokalhyresavtal, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Vid hyresavtal för bestämd tid beror uppsägningstiden på hyrestidens längd. Om inte längre uppsägningstid är avtalad, skall uppsägningen vid lokaluppsägning ske senast

  1. En dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor.
  2. En vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader.
  3. Tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader.
  4. Nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader.

Andrahandshyresgäst kan kräva skadestånd
Utifrån ovanstående är er hyresvärd (förstahandshyresgästen) bunden av den uppsägningstid som anges i hyresavtalet och kan således inte säga upp ert avtal med kortare uppsägningstid.

Om förstahandshyresgästens avtal med fastighetsägaren upphör före ert avtal kan ni ändock få komma att avflytta från lokalen. En andrahandshyresgäst har inget besittningsskydd gentemot fastighetsägaren och som andrahandshyresgäst kan du därför inte kvarstanna i lokalen om förstahandshyresgästens hyresavtal upphör.

Fastighetsägaren kan, om så erfordras, ansöka om avhysning av förstahandshyresgästen, vilket i praktiken kan innebära att ni som andrahandshyresgäster avhyses från lokalen.

Om ert avtal med förstahandshyresgästen inte skulle ha upphört vid tidpunkten för förstahandshyresgästens avflyttning/avhysning och ni med anledning av den förtida avflyttningen åsamkas skada kan ni försöka rikta skadeståndsanspråk mot förstahandshyresgästen.

Christel Hackman, advokat

Christel Hackman är advokat och delägare vid Landahl Advokatbyrå. Hennes specialområden är fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostäder, arrenderätt och bostadsrätt.