Så får du rätt värmepump

fastighetsvarmepumparSabos expert på upphandling av fastighetsvärmepumpar ger vägledning om hur du ska få ett avtal som ger valuta för pengarna.

Att upphandla, lämna anbud och utvärdera fastighetsvärmepumpar för större fastigheter är komplicerat.

Gösta Gustavsson

Gösta Gustavsson, senior advisor på Sabo.

– Upphandlingen kan misslyckas och utlovad energibesparing uppnås inte. Vi har fått många sådana signaler från våra medlemsföretag. Från Sabos sida tycker vi att man måste göra något åt den brist på kunskap och konkurrens som finns på det här området. Det visar sig också svårt att jämföra anbud om man inte har tänkt igenom det från början och upprättat ett ordentligt underlag, säger Gösta Gustavsson, senior advisor på Sabo.

Han redogjorde för vilka stöd som utvecklats för att förbättra upphandlingen av fastighetsvärmepumpar på Sabo-konferensen Energikicken i Uppsala den 29 november.

GTVF 14 ger stöd
För att komma till rätta med problemen för beställare och entreprenörer startade Sabo, Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen och Svenska Kyl & Värmepumpsföreningen ett gemensamt utvecklingsarbete för att ta fram bättre villkor för totalentreprenader av värmepumpar.

2014 gjordes en överenskommelse kallad ”Gemensamma villkor för installation av värmepumpar”, GTVF 14. Villkoren förtydligar ansvaret för viktiga områden vid en värmepumpsentreprenad och fungerar som ett komplement till ABT 06 (Allmänna Bestämmelser om Totalentreprenad).

Den här gemensamma överenskommelsen finns på Sabos och Svenska Kyl & Värmepumpsföreningens hemsida och du finner en länk till den under denna artikel.

Uppgifter och ansvar
Villkoren i GTVF 14 ryms på bara tre sidor och ger vägledning om vilka uppgifter som beställare respektive entreprenör ska lämna.

Beställaren ska i sitt förfrågningsunderlag lämna den översiktliga informationen om befintlig fastighet och den aktuella energianvändningen. Eftersom det är en totalentreprenad som man upphandlar så ska entreprenören ansvara för projekteringen, föreslå lämpliga apparatval och installationslösningar samt utföra installationen.

Entreprenören ska också ansvara för intrimningen av installationen och utbildning av driftpersonal. Om det rör sig om bergvärme, som det gör i många fall, ska entreprenören också återställa marken.

Reglera avvikelser
– Det som är viktigt är att när entreprenören lämnar ett anbud så ska han också ange om elservisen har tillräcklig kapacitet med hänsyn till de uppgifter han fått från beställaren, så att anläggningen som han föreslår också kan installeras, säger Gösta Gustavsson.

Finns det brister i förfrågningsunderlaget så ska entreprenören redovisa vilka uppgifter han har lämnat för att ligga till grund för anbudet. Det ska också framgå i kontraktet hur och när eventuella avvikelser mellan i anbudet angivna och verkliga energi- och effektprestanda ska regleras om man inte når målet som man har satt upp.

Beställarens ansvar
Beställaren ska svara för servis- och anslutningsavgifter. Behövs det ytterligare uppsäkring av elen så måste entreprenören lämna uppgifter om att detta krävs så att beställaren tar med dessa kostnader när man tittar på de ekonomiska förutsättningarna.

Beställaren ska också svara för avgifter för lov och myndighetsbesiktning samt kontroll vid borrning för bergvärme. Beställaren svarar även för el- och vattenkostnader vid normal omfattning vid arbetets utförande.

När det gäller entreprenören så ska han i samband med utförandet utarbeta och bekosta underlag för borrtillståndet. Han ska också tillse att värmepumpen och hela anläggningen är CE-märkt.

Används för sällan
Gösta Gustavsson berättar att överenskommelsen GTVF 2014 inte används som det var tänkt.

– Vi kan konstatera att man väldigt sällan har hänvisat till den här överenskommelsen. Vi har också noterat att anbuden från entreprenörerna ser väldigt olika ut och att de ofta är svåra att utvärdera. Det förekommer också oseriösa och dåligt genomarbetade anbud.

Men problemet är inte bara att entreprenörerna behöver skärpa sig, utan även beställarna måste se till att man har ett ordentligt förfrågningsunderlag.

Mer vägledning
Trots denna överenskommelse är det fortfarande komplicerat att upphandla värmepumpar. Sabo och HSB har därför tillsammans arbetat fram ytterligare vägledning och blanketter, som ska underlätta både för beställare och entreprenörer.

Det finns blanketter för anbudsförfrågan, fullmakter som beställaren kan skriva under så att entreprenören får ta del av fastighetens energianvändning, ett anbudsformulär, en blankett för kostnadsjämförelse och en blankett för tekniska basfakta för fastigheten som är utformad så att man kryssar i om det är beställaren eller entreprenören som har lämnat uppgifterna.

– Det är av stor betydelse att veta vem som har lämnat uppgifterna om det skulle uppstå en tvist, säger Gösta Gustavsson.

Kalkyler för villor
I Sabos och HSB:s vägledning saknas fortfarande en modell för hur ett anbud ska utvärderas.

– Bostadsbolagen räknar på olika sätt på de investeringar som de gör. Många använder nuvärdesmetoden i sådana här sammanhang. Men vi avser att fortsätta utvecklingsarbetet genom att en grupp företag arbetar fram en metod som man kan göras allmänt tillgänglig, säger Gösta Gustavsson.

Han menar att många installatörer som lämnar anbud till entreprenörer inte har tillräcklig kunskap om de tekniska systemen i större fastigheter. Exempelvis handlar det om varmvattencirkulationen i fastigheterna på sommaren som inte redovisas av entreprenörerna.

– De har hittills mest installerat villavärmepumpar och tror att det bara är att växla upp, men det är det inte. I anbuden redovisar de lönsamhetskalkyler som bygger på kalkyler från villasidan, vilket vilseleder de som äger större fastigheter.

Ställ tydliga krav
Gösta Gustavsson är också kritisk till en del av de metoder som entreprenörer använder för att sälja långa serviceavtal i samband med upphandlingen av värmepumpar. Kolla vad som ingår i serviceavtalen, så det inte bara är besök på plats och att fastighetsägarna måste betala för allt annat.

– Det är viktigt att ställa tydliga krav och att man får den tekniska prestanda och den kostnadsbesparing som har utlovats. När man köper en installation enligt ABT ska man också få det som man har beställt.

Energiavtal 12
Gösta Gustavsson tog upp ytterligare ett dokument som ger stöd vid upphandling av större fastighetsvärmepumpar vid sitt föredrag på Energikicken.

– Det finns en branschöverenskommelse som kallas Energiavtal 12 som jag och Per Levin på Sveby/Projektengagemang har varit med och tagit fram. Den är godkänd av parterna i BKK som bestämmer över AB och ABT och de tyckte det här var ett utmärkt komplement till ABT.

Gösta Gustavsson rekommenderar dock bara Energiavtal 12 vid upphandling av större anläggningar som kostar flera miljoner.

Fel energiprestanda
Energiavtal 12 visar hur fel i energiprestanda ska regleras om inte utlovad prestanda uppnås.

Avtalet innehåller ett särskilt mätnings- och sanktionspaket. Mätningarna påbörjas omedelbart efter installationen och efter varje tolvmånadersperiod sker en avstämning. Om inte utlovad prestanda uppnås ska entreprenören då betala en sanktionsavgift.

– Det är ett utmärkt sätt eftersom man vill ha anläggningen intrimmad så snart som möjligt, säger Gösta Gustavsson.

Sanktionsavgift
I Energiavtal 12 finns också en klausul som säger att om anläggningen efter tre år inte uppnår utlovad energiprestanda så multipliceras den sanktionsavgift som man har kommit överens om med åtta.

– Detta är tänkt att utnyttjas när man ligger ganska nära målet. Det ska inte användas när man ligger långt ifrån, eftersom entreprenören inte ska kunna köpa sig fri. Ligger man långt ifrån målet så är det ett garantifel och då måste entreprenören bygga om anläggningen.

För att Energiavtal 12 ska gälla är det viktigt att den finns med som bilaga i kontraktet och att det i kontraktet klart framgår att den ska gälla före ABT 06. Använder man sig av ett förfrågningsunderlag med en AF-del så ska man också ange i den här AF-delen att Energiavtal 12 ska gälla före ABT.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

 

Vill du lära dig mer om upphandling av fastighetsvärmepumpar?

Anmäl dig till BeställarKompetens fördjupande kurser under våren!

21 mars Stockholm
28 mars Mölnlycke
8 maj Trelleborg
30 maj Bollnäs

BeställarKompetens är ett samverkansprojekt mellan Byggherrarna, SABO, Fastighetsägarna Sverige, SKL och EMTF och som finansieras av Energimyndigheten.

Läs mer om dessa utbildningar här!