Vad gäller när hyresgäst lämnar lägenhet i skadat skick?

Fråga: Har en hyresgäst som avflyttat och lämnat lägenheten i skadat och ostädat skick rätt att därefter få tillträde till lägenheten för att själv reparera och städa? Vad gäller om egendom som hyresgästen lämnat kvar i lägenheten?

Svar:

Hyresgästens vårdnadsplikt
En hyresgäst, såväl bostads- som lokalhyresgäst, är skyldig att under hyresförhållandet väl vårda lägenheten och vad som tillhör denna, till exempel vinds- eller källarutrymmen. Hyresgästen ska städa och hålla rent och visa den aktsamhet vid användningen av lägenheten som skäligen kan krävas av henne eller honom (24 § hyreslagen).

I vårdnadsplikten ligger också att när hyresförhållandet upphör så ska hyresgästen återlämna lägenheten i godtagbart skick.

Hyresgästen är skyldig att ersätta skador som uppstått genom hyresgästens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar henne eller honom eller av någon annan som hyresgästen inrymt i lägenheten eller som utfört arbete i lägenheten.

Brister som är en följd av normal förslitning behöver dock inte återställas. En lokalhyresgäst som genom hyresavtalet ålagts underhållsansvar kan emellertid få svara även för brister som är en följd av normal förslitning.

Rengöring och reparation efter avflyttning
Att lägenheten ska lämnas tillbaka i godtagbart skick innebär att en bostadshyresgäst före avflyttningen ska ha rengjort lägenheten och reparerat eventuella skador som inte utgör normal förslitning.

Om hyresgästen inte gjort detta, är alltså hyresgästen skyldig att ersätta hyresvärden för de kostnader hon eller han fått vidkännas för att rätta till bristerna.

Men har hyresgästen, trots att hon eller han lämnat lägenheten, rätt att få tillträde till lägenheten för att själv åtgärda lägenheten och på så sätt kanske undgå eller i vart fall minska sin ersättningsskyldighet? Svaret är nej. Sedan hyresavtalet upphört har hyresvärden inte någon skyldighet enligt hyreslagen att ge hyresgästen möjlighet själv åtgärda de skador som hon eller han orsakat.

Hyresvärden är visserligen enligt allmänna skadeståndsrättsliga regler skyldig att begränsa sin skada men detta torde inte heller, om inte särskilda omständigheter föreligger, innebära att hyresgästen måste erbjudas tillfälle att åtgärda skadorna efter det att hyresavtalet upphört.

Kvarlämnad egendom
Det förekommer att hyresgäster lämnar kvar egendom i en lägenhet som hyresgästen har lämnat. Hur kan hyresvärden då agera? Bestämmelser om detta finns i 27 § hyreslagen.

Är den kvarlämnade egendomen värdelös kan den kastas. När det gäller annan egendom anges två vägar. Om hyresgästen inte har avhämtat egendomen inom tre månader från anmaning från hyresvärden, tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen. Detsamma gäller om hyresgästen inte inom sex månader från det att hyresgästen lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen.

Sexmånadersregeln förutsätter sålunda ingen föregående anmaning. Ofta vet kanske inte hyresvärden vart hyresgästen flyttat och då blir det sexmånadersregeln som får tillämpas.

I avvaktan på att hyresgästen avhämtar egendomen eller tidsfrist löpt ut, får hyresvärden låta magasinera egendomen; lägenheten ska ju i det flesta fall omedelbart hyras ut igen. Hyresvärden har rätt till ersättning av hyresgästen för magasineringskostnaderna.

En särskild fråga är vem av hyresvärden och hyresgästen som ska stå risken för att egendomen eventuellt skadas eller minskar i värde under magasineringen. I förarbetena till 27 § har man utgått från att hyresvärden skulle han en skyldighet att inte bara magasinera utan även vårda egendomen, men den uppfattningen har mött kritik i den juridiska litteraturen.

Rättsläget får i detta avseende därför anses vara något osäkert men en hyresvärd torde i vart fall inte ha samma vårdnadsansvar som en depositarie (en person som genom avtal tagit emot egendom för förvaring).

Rune Thomsson
redaktionen@forvaltarforum.se

Rune Thomsson är seniorkonsult i hyresfrågor på Landahl Advokatbyrå och även medförfattare till kommentaren till hyreslagen.