Förslag kan ge bättre hyresmarknad

Vanja Hermansson på Landahl Advokatbyrå kommenterar förslaget om skärpta regler för handel med hyresrätter.

De förslag som presenterades i betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” kan anses tuffa men utgör en av flera åtgärder som behövs för att uppnå en hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning.

Åtgärderna kommer inte att lösa bostadsbristen men kan bidra till ökad rotation på hyresmarknaden och att fler människor får möjlighet till ett förstahandshyreskontrakt.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2019. Förslaget är nu ute på remiss.

Skärpta regler för olovlig handel med hyresrätter
Det förekommer otillåten handel med hyreskontrakt. Handeln omsätter mycket stora belopp och leder till att lägenheter inte kommer de som står i bostadsköer tillgodo. Det konstateras i utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt.

Utredningen tillsattes av regeringen med syfte att överväga och föreslå åtgärder som motverkar olaglig handel med hyresrätter och bidrar till att fler hyreslägenheter erbjuds bostadssökande på godtagbara villkor.

I betänkandet som presenterades den 7 november 2017 föreslås skärpta regler i frågor avseende bytesrätt, andrahandsuthyrning och inneboendeskap.

Skärpta bytesregler
Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) ska en hyresgäst betala hyra för användning av bostadslägenhet. Det är förbjudet att ta ut en särskild ersättning, utöver hyran, för att bostadslägenheten ska upplåtas till hyresgästen.

I utredningen konstateras att det förekommer olika upplägg när handel med hyresrätter sker. Handeln sker till exempel genom skenbyten, skenskrivningar på fastigheter samt osanna intyg och är en del av den organiserade brottsligheten.

De flesta otillåtna köp av hyresrätter genomförs med stöd av bytesreglerna i hyreslagen. Utredningen föreslår därför att bytesreglerna ska förtydligas och förändras.

Det ska tydligt framgå att det bara är tillåtet att byta mellan hyreslägenheter. Det är inte tillåtet att byta en hyresrätt mot till exempel en bostadsrätt.

Vidare föreslås att hyresgästen och den som hyresrätten ska överlåtas till ska ha varit bosatta i respektive bostäder under minst ett år när ansökan om tillstånd görs.

Tillstånd av hyresnämnden ska inte lämnas om det finns skäl att anta att det har begärts särskild ersättning för bytet. Det föreslås även att hyresrätten ska vara förverkad om hyresgästen betalat för eller tagit emot särskild ersättning vid överlåtelsen.

Straffen för olovlig försäljning av hyreskontrakt ska skärpas och köp av hyresrätter bör kriminaliseras.

Enligt nuvarande regler gäller att den som säljer hyreskontrakt kan få böter eller fängelse i högst sex månader, men bör enligt utredningen skärpas till högst två års fängelse i de fall brottet är av normalgraden och maximalt fyra års fängelse för grovt brott.

Den som köper ett hyreskontrakt ska kunna dömas till böter eller fängelse i högst två år. Är brottet grovt ska straffet vara högst fyra år och lägst sex månader.

Oskäliga andrahandshyror 
När en hyreslägenhet hyrs ut i andra hand är utgångspunkten att andrahandshyresgästen ska betala lika mycket som förstahandshyresgästen. I dagsläget är andrahandshyrorna betydligt högre, i snitt 50 procent högre, än förstahandshyrorna.

Det föreslås att andrahandshyran inte ska få överstiga förstahandshyran. Om lägenheten är möblerad får tillägg göras med högst en tiondel av den övriga hyran. Utöver det får tillägg för till exempel el göras. För inneboende ska en proportionerlig andel av hyran få tas ut.

Hyresrätten ska vara förverkad om hyresgästen har upplåtit lägenheten till en hyra som överstigit förstahandshyran. Den som har tagit emot högre hyra än tillåtet ska även kunna bli skyldig att betala tillbaka vad som mottagits som överstigit vad han eller hon har haft rätt att ta emot.

Återbetalning ska kunna krävas för två år tillbaka i tiden, till skillnad från nuvarande lagstiftning där återbetalning kan krävas för ett år tillbaka i tiden. Även tiden för när ansökan om återbetalning av oskälig hyra ska ha kommit in till hyresnämnden föreslås ändras från tre månader till ett år från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Det ska även vara straffbart att hyra ut en lägenhet i andra hand utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden om upplåtelsen sker i vinningssyfte.

Otillåten andrahandsuthyrning
I utredningen konstateras att hyresgäster i inte obetydlig omfattning hyr ut lägenheter i andra hand utan hyresvärdens eller hyresnämndens samtycke.

Det bidrar till att hyreslägenheter inte blir tillgängliga trots att förstahandshyresgästen inte längre har behov av lägenheten.

Utredningen föreslår att om en hyresgäst otillåtet upplåter lägenheten i andra hand är hyresrätten förverkad om inte hyresgästen kan visa giltig ursäkt. Hyresgästen ska inte kunna undgå att hyresrätten är förverkad genom att vidta rättelse, vilket nuvarande lagstiftning tillåter.

Vanja Hermansson
redaktionen@forvaltarforum.se

Vanja Hermansson är jur kand på Landahl Advokatbyrå.