Förvaltningen är ett av de områden som kommer att förändras mest. Det säger Daniel Kraft, chef för Proptech Ventures på Stronghold, när han ger en bild av framtiden.
Stronghold Invest är känt för att ligga i framkant när det gäller investeringar i och nyttjande av smarta digitala lösningar för fastighetsbranschen i norra Europa.
Daniel Kraft är en av Sveriges ledande experter på utvecklingen inom proptech, det vill säga den digitala fastighetsteknologin. Förvaltarforum intervjuade honom för att få veta hur han ser på fastighetsförvaltningens framtid.
Hur står sig svenska fastighetsägare internationellt när det gäller proptech?
– De är varken särskilt mycket bättre eller sämre än i andra länder. Medvetenheten skiljer i vissa fall, men de har sällan kommit längre i själva genomförandet. Sen finns det ju självklart undantag. Jag tycker till exempel att Vasakronan gör ett bra jobb. De tänker mycket framtid och backar upp det genom att lägga resurser på det, säger Daniel Kraft.
Vilka trender inom proptech kommer att få störst genomslag?
– Jag tror att förvaltningen är ett av de områden som kommer att förändras mest. Om man tittar på utvecklingen med smarta städer och smarta byggnader, så kommer det ha en direkt påverkan på hur vi förvaltar fastigheter.
– Tittar man på världsmarknaden för smarta städer så uppskattas den vara värd mer än en triljon dollar 2020 och marknaden för smarta byggnader uppskattas vara värd 36 miljarder dollar samma år. Så det är ganska mycket pengar som går in i det här.
Vilka bolag är det som satsar mest på att utveckla proptech?
– Det är inte de traditionella fastighetsaktörerna som satsar hårdast på det här området, utan det är andra aktörer. Alla de stora, till exempel Google, Microsoft, IBM, Amazon och Cisco, satsar på det här och de gör ju det för att de tror att de kan tjäna pengar på det.
– De bolagen kommer inte från en traditionell fastighetsbakgrund, där man har en fast uppfattning om hur man förvaltar fastigheter, utan de har ett helt annat ”mindset” och de har miljardbudgetar inom det här området. Det skulle jag säga är det som framför allt kommer att förändra förvaltningen.
Hur påverkas förvaltningen av proptech?
– Om vi tänker oss att byggnader helt plötsligt börjar bli uppkopplade. Då behöver förvaltningen inte rondera husen längre om jag får generalisera lite. Och om du får information om byggnaden på ett effektivt sätt blir förvaltningen relativt okomplicerad att effektivisera.
– Samtidigt ser vi att förvaltning och hur vi tar hand om fastigheterna blir mycket mer kunddrivet. Förvaltningen går från strikt avkastning till att tänka mycket mer på kundupplevelse, det vill säga hur hyresgästerna mår och hur man kan hjälpa dem med nya tjänster.
– Vad kommer hyresgästerna vilja ha i framtiden? Det kan till exempel vara flexibla hyreskontrakt, olika typer av tilläggstjänster med mera. Det kommer på sikt att förändra hela affärsmodellen. Risken är att fastighetsbolag som inte är medvetna om vilka plattformar som skapas riskerar att gå miste om ganska stora värden.
Kan man inte avvakta tills den här tekniken är mer etablerad?
– Jag är inte säker på att man kan hoppa på tåget när det redan har gått. Risken är att tjänsterna som ger den bästa användarupplevelsen i fastigheten erbjuds av en extern partner. Och de tjänsterna kan i slutändan vara mycket mer värda än hyran som fastighetsägaren får in.
– Det klassiska exemplet är det amerikanska bolaget Wework, som bland annat hyr ut flexibla kontorslösningar. De äger inga byggnader själva, men erbjuder ”coworking spaces” i över 200 byggnader i 53 städer globalt och är värderade till 20 miljarder dollar. Man kan fråga sig hur mycket av det värdet som går tillbaka till fastighetsägarna? Wework finns inte i Sverige än, men de kommer säkert hit.
– Proptech är bara ett ord för ny teknologi som är framtiden för fastighetsbranschen. Att säga att man inte jobbar med proptech är som att säga att man inte jobbar med framtiden och det är sällan rätt lösning.
Kommer den tekniska förvaltningen bli mindre viktig?
– Det kommer alltid vara viktigt att byggnaden fungerar. Men om du tittar på din egen bil för 25 år sedan, så visade instrumentpanelen i stort sett bara om tanken var full eller tom. Den visade inte om en lampa gick sönder, om det var för lågt däcktryck eller om en dörr var öppen. Du kan göra en liknelse med en uppkopplad byggnad.
– Du kommer inte ha samma behov av felsökning. Byggnaden kommer att berätta mycket mer för dig utan att du behöver vara där. Om du får veta att det är koppling 3:14 och rör av modellerna x, y och z som behöver ordnas för att åtgärda ett specifikt fel, och sen får du besked att ett nytt rör är beställt och att det kommer installeras i morgon förmiddag klockan 12. Men du har inte gjort ett skvatt. Då kan du tänka dig vilket genomslag det kan få.
Vilka proptech-system är ledande på den svenska marknaden?
– Många av de system som finns i dag är byggda för att jobba vidare som vi alltid har gjort. Argus och Yardi är marknadsledande och etablerade system, men jag tror inte att det är de som kommer föra branschen framåt.
– Om marknaden ska växa till en triljon dollar eller sex miljarder dollar, beroende på vilket segment vi tittar på, så är det klart att det finns stora värden i det här. Då kanske inte de här befintliga systemen är mest intressanta från mitt perspektiv. Sen är det många som är jätteduktiga och har bra lösningar utifrån det sätt man jobbar på i dag.
Ser du några nya proptech-system som är på väg till den svenska marknaden?
– Problemen med den svenska marknaden är att den är så liten, så det är inte så många som bryr sig om den. En ny amerikansk lösning tar ofta 3–5 år innan den ens hittar till Europa. Sen tar det ytterligare ett par år innan den kommer till Norden.
– Ett globalt bolag som är intressant är VTS som jobbar mycket med ”lease management”, det vill säga hur vi hanterar hyresgäster och hyreskontrakt och förvaltningsprocesserna kring det. Det är ett av de mest kända nya bolagen. De är uppbackade av det amerikanska private equity-bolaget Blackstone och en del andra stora och kända investerare.
Vilka är de största fördelarna idag med proptech?
– Det beror på eftersom proptech är så brett. Det berör till exempel förvaltning, finansiering, hyresgäst-applikationer, inköp. Därför är det svårt att säga vilka fördelarna är rent generellt. Men om vi får skala på sådana här lösningar, så är det klart att vi kan uppnå stordriftsfördelar och större resurseffektivitet.
– Har du koll på hur mycket hyresgästerna faktiskt använder sina ytor, så vet du om de har för mycket eller för lite yta. Om du har koll på deras finansiella ställning löpande, så vet du om du har en hyresrisk längre fram om konjunkturen viker. Om du erbjuder andra tjänster till dem, så vet du om de är nöjda eller missnöjda med tjänsterna.
Varför har inte proptech fått större genomslag?
– Den stora utmaningen med proptech är att människor ska börja jobba på ett annat sätt. Det är en stor beteendeförändring som ska till i branschen i takt med att det kommer nya system och nya lösningar. Den förändringen är inte på gång, utan den står framför oss.
– När det gäller ny teknologi överskattar vi ofta hur fort det ska gå, men samtidigt underskattar vi genomslaget, det vill säga hur stor förändringen blir. Jag skulle vilja jämföra digitaliseringen med den industriella revolutionen när det gäller hur samhället påverkas. Av jordens totala tillgångar är 60 procent fastigheter, så hur man än vänder och vrider på det påverkas fastighetsbranschen.
– Någon uppskattade värdet på jordens fastighetsstock till totalt 217 triljoner dollar. Det är den storleken på siffror vi pratar om eftersom fastigheter inte är en lokal företeelse. Kapitalmarknaden är global och de som lånar ut pengar till fastigheter är ofta globala. Sen finns hyresgäster i andra änden som vänjer sig vid nya tjänster under sina liv. Så det är klart att de förväntar sig detsamma när de sitter i en byggnad. På det sättet blir det här globalt.
Vilka nackdelar finns för den som inte hänger med i utvecklingen?
– I takt med att tekniken utvecklas så kommer nya affärsmodeller skapas. Om du tänker dig att alla fastigheter är uppkopplade, så är det som en fysisk version av internet. Alla vet att folk tjänar pengar på internet i dag. Så nog kommer folk att tjäna pengar på den fysiska uppkopplade miljön i framtiden. Antingen är du som fastighetsägare med på det och får del av det värdet eller så är du inte det. Sen kan du fortfarande ha en bra affär ändå. Men det handlar ju om vilken position man vill ta.
– Nu händer så mycket så fort och då måste fastighetsägare vara lite försiktiga så att de inte ger bort stora värden utan att de förstår det. Om ett fastighetsbolag till exempel har ett partnerskap med ett företag som utan kostnad installerar boxar i bolagets fastigheter och löser alla leveranser. Sen tjänar det företaget pengar på att låta andra få tillgång till boxarna och bygger tjänster ovanpå det. Då har ju fastighetsägaren gett bort det värdet. Ett annat exempel är fiberuppkopplingarna i byggnader. Vilken kontroll har fastighetsägare över det? Hur långt gäller kontraktet de har skrivit? Hur mycket har de gett bort?
Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se
Kontakt
Daniel Kraft
0708-24 40 14
daniel.kraft@stronghold.se
