Tillgång till lägenhet för eget bruk

Vad gäller om man som köpare av en fastighet vill få tillgång till en uthyrd lägenhet för eget bruk?

Rune Thomsson, seniorkonsult i hyresfrågor på Landahl Advokatbyrå, redogör för vad som gäller vid köp av en fastighet där lokaler och lägenheter är uthyrda.

Rune Thomsson är seniorkonsult på Landahl Advokatbyrå.

Svar: En person funderar på att köpa en hyresfastighet. I fastigheten finns både bostäder och kontorslokaler som är uthyrda. Köparen skulle vilja få tillgång till en av bostadslägenheterna för att bo där själv och samtidigt en av kontorslokalerna för sin rörelse.

Detta skulle vara en bättre lösning för förvärvaren som nu har bostad och kontor på olika ställen. Om personen köper fastigheten kan han eller hon då säga upp de befintliga hyresgästernas hyresavtal för att realisera sina önskemål?

Direkt och indirekt besittningsskydd
Den som hyr en lägenhet, vare sig det är fråga om en bostadslägenhet eller lokal har besittningsskydd till lägenheten. En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har en principiell rätt till förlängning när hyresvärden sagt upp hyresavtalet.

En lokalhyresgäst har däremot endast ett indirekt besittningsskydd. Innebörden av detta är att lokalhyresgästen alltid måste flytta efter en uppsägning, om inte parterna enas om en förlängning av hyresavtalet. Vägrar hyresvärden förlängning riskerar dock han eller hon att bli ersättningsskyldig gentemot lokalhyresgästen.

Krävs sakligt skäl
En hyresvärd som vill bryta en bostadshyresgästs besittningsskydd, måste till en början ha ett sakligt skäl för detta. Personliga skäl på hyresvärdens sida utgör i och för sig ett sakligt skäl. Detta skall då vägas mot hyresgästens intresse av att få bo kvar i lägenheten.

Personliga skäl av det slag som den tilltänkte köparen i detta fall har angett väger allmänt sett enligt praxis inte särskilt tungt vid intresseavvägningen. Köpet av fastigheten sker ju dessutom i medvetande om att lägenheterna är uthyrda.

Med största sannolikhet skulle hyresgästen få hyresavtalet förlängt, om uppsägningen prövades i hyresnämnden. Om hyresgästen erbjuds en godtagbar ersättningslägenhet kan utgången bli en annan. En hyresgäst som bott länge i lägenheten och funnit sig till rätta med den har dock i praxis fått förlängning trots att en ersättningslägenhet erbjudits.

Befogad anledning
För att kunna säga upp en lokalhyresgäst utan att bli skadeståndsskyldig måste hyresvärden också ha ett sakligt skäl. I hyreslagen uttrycks detta på så sätt att hyresvärden skall ha befogad anledning att få disponera över den uthyrda lokalen. Exempel på ett sådant sakligt skäl är att hyresvärden behöver lokalen för att utvidga en egen rörelse som hyresvärden drivit i fastigheten under en följd av år.

Om så är fallet skall detta skäl vägas mot hyresgästens behov av att kunna få vara kvar i lokalen. Om då hyresvärdens intresse väger tyngre än hyresgästens kan hyresavtalet upphöra utan att hyresvärden blir skadeståndsskyldig. Vid intresseavvägningen vägs bland annat in vilka möjligheter till alternativa lokaler som finns för hyresgästen och om hyresvärden erbjudit hyresgästen ekonomisk gottgörelse.

Frivillig uppgörelse
I det här fallet bedriver emellertid inte personen någon egen rörelse i den fastighet som han eller hon funderar på att köpa. I så fall föreligger sannolikt ingen befogad anledning för uppsägning utan köparen får i så fall försöka uppnå en frivillig uppgörelse med hyresgästen.

Sammanfattningsvis kan sägas att sannolikheten för att personen i fråga skall kunna realisera sina planer efter ett köp av fastigheten inte framstår som särskilt stora.

Rune Thomsson
redaktionen@forvaltarforum.se

Rune Thomsson är seniorkonsult i hyresfrågor på Landahl Advokatbyrå och även medförfattare till kommentaren till hyreslagen.