Hur gör man hyrestillägg för gemensamma kostnader i köpcentrum?

Cecilia Stenfalk, jurist på Landahl Advokatbyrå.

Cecilia Stenfalk, jurist på Landahl Advokatbyrå, redogör för den första hovrättsdomen som ger vägledning avseende hyrestillägg för gemensamma kostnader i centrumanläggningar.

Fråga: Hur kan en ägare av en centrumanläggning, ett köpcentrum eller en galleria, utforma villkoren för hyrestillägg beträffande gemensamma kostnader för att de ska följa hyreslagens bestämmelser (12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken)?

Svar: Genom tydliga preciseringar av beräkningsgrunden, vilka kostnader som ingår i hyresvärdens definition av ”gemensamma kostnader” och hur stor andel av dessa gemensamma kostnader hyresgästen förväntas stå för. Detta framgår av Svea hovrätts dom den 4 juli 2016 i mål nr T 6041-15, som kort redogörs för nedan.

Bakgrund
En centrumanläggning är unik i sin funktion och sammansättning av hyresgäster i form av butiker, restauranger och övrig samhällsservice. Hyresvärden och hyresgästerna har ett gemensamt intresse av att anläggningen ska bli framgångsrik dels genom ett varierat och specialiserat utbud, dels genom övrig service som väl underhållna gemensamma utrymmen.

”Gemensamma kostnader” är exempelvis kostnader för drift och liknande av de gemensamma utrymmena i centrumanläggningen till skillnad från kostnader som är direkt hänförliga till hyresgästens lokal.

En centrumanläggning är komplex och kräver därmed mer utvecklade och specialiserade hyresvillkor än de som normalt erbjuds enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). Det gäller för flera villkor i hyresavtalet, men i den ovan nämnda domen avhandlas främst hur hyra och hyrestillägg för gemensamma kostnader ska bestämmas.

Hur ska hyran bestämmas enligt hyreslagens regler?
Huvudregeln i hyreslagen (12 kap. 19 § jordabalken) är att hyran ska vara till beloppet bestämd. Samma paragrafs tredje stycke erbjuder emellertid undantag avseende exempelvis omsättningshyra (där hyran bestäms till viss procent av hyresgästens omsättning) och indexreglerad hyra (där hyran räknas upp i förhållande till ett index, oftast KPI).

Undantag görs också för det fall hyresavtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, då även förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än de som tidigare angetts gäller. Det är en klausul baserad på detta undantag som var föremål för prövning i hovrättens dom.

Vad innebär då ”annan beräkningsgrund”?
En annan beräkningsgrund för hyran är exempelvis att hyresgästen står för sin del av de gemensamma kostnaderna i proportion till arean av hyresgästens lokal jämfört med den totala uthyrningsbara arean i centrumanläggningen. Villkoret innebär att hyresgästen betalar en viss procent av de gemensamma kostnaderna som ett tillägg till bashyran.

Summan av de gemensamma kostnaderna kan variera över tiden. Därför anges i stället sättet att beräkna hyresgästens procentsats i klausulen, liksom en definition av vad som enligt det specifika avtalet utgör gemensamma kostnader.

Svea hovrätts dom den 4 juli 2016 i mål nr T 6041-15
I det aktuella fallet innebar villkoret att hyresgästen skulle betala en viss andel av hyresvärdens totala faktiska kostnader för centrumet. De faktiska kostnaderna hade förtydligats genom att de ”bland annat” omfattar olika kategorier av kostnader som också redovisas.

I dessa punkter räknas ett stort antal kostnader upp, vilka i och för sig innebär ett förtydligande av begreppet ”gemensamma kostnader”, men det framgår av ordalydelsen att uppräkningen inte är uttömmande.

Uttryck som ”exempelvis” och ”bland annat” ger uttryck för att andra kostnader kan komma att adderas, liksom den inledande skrivningen om att hyresgästen uppmärksammas på att centrumets allmänna intresse, utveckling och förslitning kan komma att generera bland annat kostnader för förbättring, utsmyckning och renovering som öppnar för ytterligare okända kostnadsposter.

Ett villkor som medför att hyran för en lokal inte blir bestämd till ett visst belopp kan vara tillåtet under förutsättning att beräkningsgrunden är tillräckligt preciserad. Hovrätten prövade hyresvärdens villkor enligt dess ordalydelse.

Hovrätten konstaterar först att det inte kan krävas att villkoret ska utformas på ett sådant sätt att hyran matematiskt kan beräknas på förhand utifrån villkoret. Det bör i stället vara tillräckligt att ersättningens omfattning anges, till exempel genom att hyresgästen ska stå för vissa utpekade kostnader som kan komma att behöva täckas.

Så länge som hyresgästen kan förstå och beräkna vilka kostnader som denne kan bli ansvarig för under avtalstiden är ett sådant hyresvillkor godtagbart. Brister i beräkningsgrunden kan enligt hovrättens mening inte godtas.

Eftersom det är fråga om en undantagsregel som ska tillämpas med återhållsamhet måste det enligt hovrätten ställas höga krav på hur ett villkor av detta slag är utformat för att det ska vara förenligt med 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken.

Hyresvillkoret i det aktuella fallet var inte tillräckligt tydligt och klart preciserat och därför inte förenligt med undantagsregeln i 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken.

Kommentar
Hovrätten gör i sin dom en väl balanserad avvägning mellan förståelsen för den komplexa verksamhet som centrumanläggningar utgör och upprätthållandet av hyreslagen, som är en skyddslagstiftning för hyresgästen. Hovrättens synsätt är både praktiskt och passande eftersom det är omöjligt för endera parten att förutse storleken på de gemensamma kostnaderna om 2, 5 eller 10 år.

Domen innebär att villkor av det här slaget tydligt måste preciseras för hyresgästens skull och samtidigt möjliggör domen att tillgodose hyresvärdens vilja att i en centrumanläggning kunna ta ut hyrestillägg för gemensamma kostnader.

Genom att tydligt redovisa beräkningsgrunden för den procentsats hyresgästen ska stå för, och under vilka förutsättningar och när procentsatsen kan ändras, får man ett hyresvillkor som fungerar under hela avtalstiden. Preciseringen av vilka kostnader som ingår i ”gemensamma kostnader” bör också vara tydlig och uttömmande och inte lämna utrymme för utfyllnad av någon betydelse under avtalstiden.

Ett hyrestillägg utformat på detta sätt möjliggör att hyresvärdens kostnader täcks, medan hyresgästens hyrestillägg samtidigt inte blir större än vad som behövs. Det hela resulterar i ett funktionellt hyresvillkor som gynnar båda parter och som samtidigt är förenligt med hyreslagens bestämmelser.

Cecilia Stenfalk

Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på hyresrätt och entreprenadrätt.

 

 

Dela artikel:
Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page