Norge förebild för statusbedömning

I Norge har fastighetsorganisationer länge jobbat med statusbedömningar. Lars Lidén vill sprida metoden i Sverige, som han menar bidrar till lägre kostnader och förbättrar kommunikationen med ägare och politiker.

– Som förvaltare eller tekniker har man ofta bra koll på enskilda byggnaders status, men det är sällan organisationen har en samlad bild av hela beståndet, säger Lars Lidén, konsult vid Meta Fastighetsadministration och tidigare bland annat utvecklingschef vid Specialfastigheter.

Lars Lidén har, på uppdrag av Offentliga fastigheter (UFOS), sammanställt de erfarenheter av statusbedömning som finns från Norge. Nyligen berättade han om sina slutsatser på SKL:s branschdagar för kommunala fastighetsorganisationer.

Lars Lidén, konsult på Meta.

Långsiktig strategi
– Vi har i arbetet utgått från den norska standarden Tilstandsanalyse for byggverk. Vi har även besökt organisationer som exempelvis Statsbygg och Undervisningsbygg för att höra hur de jobbar.

Grunden i deras arbete är att systematiskt gå igenom byggnaders tekniska status och identifiera framtida underhållsbehov. Syftet kan vara både internt och externt. Dels är det ett sätt att ta fram en underhållsstrategi och prioritera åtgärder på 10–25 års sikt.

– Men det kan också användas som ett sätt att kommunicera underhållsåtgärder och kostnader till ägare, politiker och hyresgäster.

Fyra steg
Ett första steg i genomförandet är att göra en bedömning av byggnaders tillstånd, och vilken typ av brister som finns. Det kan antingen ske genom inventeringar eller genom att studera ritningar och driftdata.

– Ofta kommer man rätt långt med en skrivbordsanalys. Utifrån den kan du sedan välja ut de objekt du har sämst koll på och göra en mer detaljerad besiktning på plats.

I steg två bedöms konsekvenser av bristerna. Även om byggnaden har stora brister, behöver det inte per automatik medföra allvarliga konsekvenser, framhåller Lars Lidén.

Steg tre omfattar en riskbedömning och i det fjärde och sista steget görs en åtgärdsbeskrivning.

– Vad behövs för att åtgärda bristerna? Vilka alternativ finns? Och hur snart måste åtgärder vidtas?

Användbara appar
En stor utmaning är att säkra all information över tid, och att hålla den uppdaterad. Få organisationer i Sverige, konstaterar Lars Lidén, har resurser att som norska Forsvarsbygg årligen gå igenom 20 procent av beståndet. Men man behöver ändå göra en regelbunden översyn för att hålla bedömningarna aktuella, kanske med fem års intervall, säger Lars Lidén.

– Det är viktigt att få ut budskapet i organisationen och att utse någon som är ytterst ansvarig.

Vissa fastighetssystem har moduler eller funktioner som stödjer statusbedömning – ofta med utgångspunkt i den norska standarden – och det finns även användbara appar, tipsar han.

Sparar pengar
Digitaliseringen, med allt fler sensorer och Internet of Things, ökar visserligen tillgången på data om hur byggnader och komponenter mår. Men fortfarande krävs en analys och presentation av informationen, påpekar Lars Lidén, och det förutsätter att man jobbar systematiskt.

Att jobba kontinuerligt med statusbedömningar innebär framför allt att man som organisation undviker obehagliga överraskningar, hävdar Lars Lidén, som länge drivit på för en mer långsiktig underhållsplanering.

– Ökad kunskap om hur byggnadsbeståndet ser ut på 10, 20 eller 30 års sikt gör att man kan planera mycket bättre och hålla nere kostnader.

Text: Henrik Lundström
redaktionen@forvaltarforum.se