Kan fastighetsbolag förbjuda trångboddhet?

– Frågan är om det är juridiskt hållbart att begränsa antalet boende, säger Christel Hackman på Landahl Advokatbyrå.

Får fastighetsägare reglera hur många personer som får bo i en lägenhet? Christel Hackman, advokat och delägare på Landahl Advokatbyrå, kommenterar frågan.

Bostadsbrist i kombination med många nyanlända som saknar bostad leder till att trångboddhet har blivit vanligare i Sverige. För att begränsa problemet vill fler bostads- och fastighetsbolag reglera hur många personer som får bo på en viss yta eller i ett visst antal rum.

Hur vanligt är detta?
– Det finns en del bolag som anger att de har riktlinjer för hur många personer som får bo i en lägenhet. Men jag har fått en del förfrågningar på senare tid om det är möjligt för en hyresvärd att begränsa antalet boende i lägenheten. Frågorna som har dykt upp under senare tid har gällt om en hyresvärd kan begränsa antalet personer i en lägenhet, dels generellt, men också i studentbostäder och andra kategoriboenden.

Finns det några hinder mot sådana begränsningar?
– I hyreslagen finns en bestämmelse som innebär att en hyresgäst inte får inrymma utomstående personer om det kan vara till men för hyresvärden. Den regeln är tvingande, dock anger den inte hur många som får bo i en lägenhet. En reglering av ett maximalt antal boende per lägenhet måste därför ses i beaktande av denna regel som även möjliggör för en hyresgäst att ha inneboende. En begränsning av antal boende per lägenhet kan möjligen strida mot denna regel. Det finns inte heller prövat hur många inneboende en hyresgäst kan ha för att det inte ska anses vara till men för hyresvärden, utan detta får bedömas från fall till fall. Så en hyresgäst kan i sig ha flera boende i sin lägenhet utan att detta anses utgöra ett men för hyresvärden.

– Den lagregel som finns tar sikte på att utomstående personer, det vill säga andra än familjemedlemmar, bor i lägenheten. En bestämmelse som reglerar vilken storlek på lägenhet en familj måste välja utifrån hur många personer det är i familjen kan strida mot hyreslagens bestämmelser. Flertalet hyresvärdar har även förtydligat sina regler med att de inte gäller stora familjer med många barn.

– Så frågan är om det är juridiskt hållbart att begränsa antalet boende. Det går inte generellt att säga att det inte får bo fler än fem personer i en trea. Frågan blir också om det är juridiskt hållbart för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst på grund av att den bryter mot hyresvärdens regler om antal boende per lägenhet. Vidare blir frågan om en begränsning av antal boende endast kan gälla när utomstående personer inryms i lägenheten eller om det även kan bli aktuellt för en familj och antalet familjemedlemmar. Mig veterligen är det aldrig prövat. Det skulle vara intressant att se om det verkligen håller.

Är det något speciellt man bör tänka på om man vill föra in begränsningar om antal boende?
– En hyresvärd ska vara medveten om svårigheterna i sådan reglering och problemet om den är juridiskt hållbar. Många hyresvärdar har den på sin hemsida som en allmän riktlinje som de skulle kunna använda sig av, men de måste ändå vara medvetna om svårigheterna att tillämpa regeln. Det går inte att bara skriva in villkoret i ett nytt hyresavtal och sedan säga upp en hyresgäst som inte följer bestämmelsen.

– I och med att det är svårigheter med att införa begränsningar tydliggör även många av de bolag som har en begränsning av antal boende per lägenhet i dag att de beaktar varje enskild situation. Det är inte meningen att det ska drabba en familj med väldigt många barn eller en familj där båda parterna har barn från tidigare förhållanden.

I vilka fall är en begränsning oskälig?
– Det krävs att hyresvärden gör individuella bedömningar i varje enskilt fall. Lagtexten anger att det skall vara till men för hyresvärden att utomstående personer inryms i lägenheten. Det kan vara så att hyresgästen är en barnfamilj med många familjemedlemmar och där de inte har ekonomiska möjligheter att bo hur stort som helst. Familjen måste kunna hyra en tvårumslägenhet fast den består av sju personer. Att en familj har många barn i lägenheten behöver inte medföra ett men för hyresvärden. Det är under sådana förhållande mycket tveksamt om ett sådant villkor skulle kunna tillämpas. Vidare kan en lägenhet ha bebotts av en familj med flera barn och när barnen flyttar så hyr hyresgästen ut flera rum i lägenheten till utomstående personer. Det är i ett sådant fall inte säkert att ens en omfattande rumsuthyrning medför att uthyrningen är till men för hyresvärden trots antalet personer som bor i lägenheten.

– Rent generellt är det tveksamt om en reglering som begränsar antalet boende i en lägenhet kan användas mot en hyresgäst i situationer där hyreslagens bestämmelser om inneboende inte kan användas.

Hur bevisar man hur många som bor i en lägenhet?
– Personer kan ju bo i lägenheten men inte vara folkbokförda där och hur vet man då om det bor tre eller tio personer i en lägenhet? Man måste visa att de bor där stadigvarande. En hyresgäst får ha människor som hälsar på. Så det är väldigt svårt att bevisa. Här behöver en hyresvärd troligen ha grannar som ställer upp och vittnar. Hyresvärden måste därutöver visa att antalet personer som inryms i lägenheten utgör ett men för hyresvärden.

– Det kan också vara att man gör besiktningar av någon anledning och upptäcker att det är madrasser på alla golven och får en indikation på att det är fler boende i lägenheten och att de inte bor där tillfälligt. Nu finns även sociala medier som kan visa var folk bor och var de verkar vara någonstans. Det kan också vara ett sätt att visa om det bor fler i en lägenhet.

Vilka skäl har fastighetsägare att föra in begränsningar?
– Det blir ett annat flöde i trapphuset och fastigheten. Är det bara tvåor i fastigheten och det bor tio personer i varje lägenhet blir det en enorm belastning på tvättstugorna och källarförråden och detta kan vara ett men för hyresvärden. Det blir kanske också ett större slitage i lägenheterna. Hur många människor är ventilationen anpassad efter? Den är anpassad till ett visst antal personer i en lägenhet. Detsamma gäller stammar. Därför finns det intresse från fastighetsägarnas sida att titta på frågan.

I vilka fall är trångboddhet vanligast?
– Sannolikt är det en ekonomisk fråga men också en fråga om brist på bostadslägenheter. Det kan vara ungdomar som flyttar ihop. Det kan röra sig om en studentlägenhet eller en vanlig hyreslägenhet där det bor flera personer eftersom dessa inte får tag i någon annan bostad. Vi har också en ökning av antalet människor som kommer till vårt land och som inte har någonstans att bo. Det kan vara släktingar till de som redan bor i Sverige som kommer hit och då har de problem att hitta någonstans att bo. Det är i sådant läge naturligt att öppna upp sina hem och bo flera personer i en lägenhet.

Har den här typen av begränsningar funnits tidigare?
– Jag har sett att det var aktuellt med diskussioner kring detta kring 2012 och däromkring, enligt en artikel i Hem & Hyra. Nu har det dykt upp igen och jag tror att det kommer bli mer aktuellt eftersom vi har en situation med bostadsbrist och många personer som kommer till vårt land.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

 

 

 

Dela artikel:
Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page