Entrén på Jakobsbergs sjukhus efter ombyggnaden.
En hyresgäst hos Locum som blev uppsagd mot sin vilja får nu ersättning för den skada uppsägningen orsakade. Stockholms läns landsting ska betala hyresgästen 680 000 kronor enligt marknadsvärdesmetoden, beslutade nyligen Högsta domstolen.
Hyresgästen drev sedan 1992 en kiosk- och kaféverksamhet i entréhallen till Jakobsbergs sjukhus. Hyresavtalet löpte med treårsperioder. Locum sade upp avtalet 2012 eftersom det skulle byggas en ny entré till sjukhuset med bemannad reception.
Ingen ersättningslokal
Landstinget åberopade att det förelåg befogad anledning att säga upp avtalet men erbjöd inte någon ersättningslokal och hyresgästen såg sig tvungen att lägga ned sin verksamhet. Denne fick 41 000 kronor som en minimiersättning.
Hyresgästen ansåg dock att uppsägningen av hyresförhållandet var obefogad och menade att landstinget skulle ersätta honom för den förlust han orsakats av att tvingats lägga ned.
Obefogad uppsägning
Tingsrätten gick på hyresgästens linje att uppsägningen var obefogad och förpliktade Locum att ersätta mannen med 680 000 kronor i skadestånd. Landstinget överklagade beslutet till Svea hovrätt.
Hovrätten fann också att uppsägningen var obefogad, men ansåg att hyresgästen inte lyckats visa vilket värde hans rörelse hade och därför inte kunde få ersättning.
Fastställer tingsrättens dom
Nu har dock Högsta domstolen satt ned foten och fastställt tingsrättens dom. HD anser att kaféägaren visst kunnat visa rörelsens värde och att värderingen ska göras enligt den så kallade marknadsvärdesmetoden.
Denne ska därför ersättas med totalt 680 000 kronor. Dessutom ska landstinget betala hyresgästens rättegångskostnader.
Dyrt säga upp hyresgäst
Fastighetsägarnas chefsjurist Marie Öhrström är inte förvånad över domen.
– Hyreslagens indirekta besittningsskydd för lokalhyresgäster är starkt och det kan bli dyrt att säga upp hyresgäster utan att besittningsbrytande skäl föreligger, säger Marie Öhrström. I fall med en liten hyresgäst hos en stor hyresvärd är lagstiftningen i många avseenden rimlig.
Hyreslagen behöver moderniseras
Hon anser dock att domen ger anledning att fundera över om inte hyreslagen behöver moderniseras, särskilt när det gäller större nationella eller internationella lokalhyresgäster.
– De senaste åren har lokalhyresgästerna blivit mer professionella och kunniga med konsultfirmor som förhandlar för dem. I dessa fall borde det ges större möjlighet att tillåta mer avtalsfrihet och att hyresgästerna i större utsträckning kan välja att avstå från det indirekta besittningsskyddet, säger Marie Öhrström.
Text: Hans Hellberg
hans.hellberg@forvaltarforum.se
