Får hyresgäst hyra ut sin lokal mot min vilja?

Advokat Stefan Waldemarsson.

Fråga: Om jag har en lokalhyresgäst som vill hyra ut sin butikslokal i andra hand, men jag som fastighetsägare inte godkänner andrahandsuthyrningen, vilken rätt har lokalhyresgästen då att hyra ut mot min vilja?

Det står ingenting i kontraktet (som jag övertagit från förra fastighetsägaren) om hur eventuell andrahandsuthyrning ska gå till, eller om godkännande från fastighetsägare krävs.

Svar: I de kontraktsformulär för lokal som förekommer på marknaden står normalt inte något om andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning av lokal är heller inte lika vanligt förekommande som andrahandsuthyrning av bostadslägenhet. I båda fallen gäller dock hyreslagens (12 kap jordabalken) regler. Reglerna är gemensamma för bostadslägenheter och lokaler.

Huvudregeln i hyreslagens reglering är att en hyresgäst inte får hyra ut sitt hyresobjekt i andra hand för någon annans självständiga användning om inte hyresvärden samtycker (39 §). Skulle hyresgästen hyra ut hyresobjektet utan att tillfråga hyresvärden eller trots att hyresvärden nekat samtycke riskerar hyresgästen att hyresavtalet förverkas.

Måste fråga dig om lov
Utgångspunkten är alltså att din hyresgäst ska göra en framställan till dig om att få hyra ut lokalen i andra hand. En sådan framställan bör vara skriftlig.

Den ska innehålla det skäl som hyresgästen åberopar för en uthyrning samt uppgifter om den tilltänkta andrahandshyresgästen och vilken tidsperiod som avses.

En allmänt hållen framställan från hyresgästen om generellt samtycke till andrahandsuthyrning bör avslås utan vidare.

Lämna skriftligt svar
Ditt svar till hyresgästen bör, oavsett besked, också vara skriftligt. Om du inte önskar ge ditt samtycke har din hyresgäst möjlighet att vända sig till hyresnämnden för ett beslut därifrån.

Krävs beaktansvärt skäl
Enligt en undantagsbestämmelse i hyreslagen (40 §) ska hyresnämnden lämna tillstånd om:

  1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen,
  2. och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

För att få hyresnämndens tillstånd måste alltså din hyresgäst först kunna presentera ett beaktansvärt skäl i linje med exemplen under punkt 1 ovan. För tillstånd krävs vidare att du som hyresvärd inte får ha befogad anledning att vägra samtycke (punkt 2 ovan).

Misskötsam person
Sådan anledning kan utgöras av att andrahandshyresgästen är en misskötsam person. Detta gäller dock inte med avseende på hyresbetalningar eftersom andrahandshyresgästen inte kommer att vara betalningsskyldig mot dig utan mot förstahandshyresgästen.

En annan befogad anledning för dig som hyresvärd att vägra samtycke kan vara till exempel att hyresgästen betalar moms på hyran men tänker hyra ut lokalen utan moms.

Viss restriktivitet med tillstånd
Situationen ska typiskt sett vara sådan att en upplåtelse av lokalen i andra hand under viss tid i princip ska vara hyresgästens enda realistiska möjlighet att kunna behålla den. Vid sin prövning ska hyresnämnden iaktta viss restriktivitet med att lämna tillstånd.

För tillstånd krävs vidare att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att eventuella olägenheter av andrahandsuthyrningen för dig som hyresvärd så långt möjligt begränsas.

Nej vid kortare tid
Om hyresgästen ska vara borta från lokalen endast kortare tid, till exempel några få månader, bör hyresnämnden inte ge tillstånd. Å andra sidan gäller att ju längre tid hyresgästen begär att få hyra ut i andra hand, desto starkare måste skälen för uthyrningen vara.

Tidsbegränsa tillståndet
För det fall hyresnämnden lämnar tillstånd till andrahandsuthyrning ska den tidsbegränsa tillståndet. Hyresnämnden kan även förena ett tillstånd med villkor.

Under andrahandsuthyrningen stannar det hyresrättsliga ansvaret gentemot dig för bland annat hyra kvar hos din hyresgäst.

Verksamheten får inte ändras
Din hyresgäst ansvarar också för att verksamheten under uthyrningen inte avviker från det avtalade ändamålet. Verksamheten i lokalen får således inte ändras.

Hyresnämndens beslut kan inte överklagas.

Stefan Waldemarsson
redaktionen@forvaltarforum.se

Stefan Waldemarsson är advokat och delägare i Landahl advokatbyrå. Han är bland annat expert inom allmän fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt, hyresrätt bostäder samt bostadsrätt.