Vem har ansvar för skador vid andrahandsuthyrning?

Advokat Stefan Waldemarsson.

Advokat Stefan Waldemarsson.

Advokat Stefan Waldemarsson på Landahl advokatbyrå redogör för två rättsfall som ger vägledning.

Fråga: Vem har ansvaret gentemot fastighetsägaren på grund av skador på fastigheten som vållas på grund av vårdslöshet eller försumlighet under en andrahandsuthyrning?

Svar:  Det beror alldeles på om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt som upplåts i andra hand.

Två rättsfall
Frågan om ansvaret gentemot fastighetsägaren på grund av skador på fastigheten som vållas på grund av vårdslöshet eller försumlighet under en andrahandsuthyrning har varit uppe i två intressanta rättsfall på senare år.

I det ena fallet, NJA 2014 s 465, var det en lokalhyresgäst som med fastighetsägarens samtycke hyrdeut lokalen i andra hand.

I det andra fallet, Svea hovrätts dom den 14 september 2016 i mål T 2241-16 rörde det sig om två personer som gemensamt innehade en bostadsrätt vilken de i sin tur hyrde ut till ett bolag.

I båda fallen inträffade skador på de aktuella fastigheterna på grund av andrahandshyresgästens vållande. I båda fallen krävde fastighetsägaren ersättning av hyresgästen/bostadsrättshavarna för skadorna. Utgången i de två rättsfallen har dock blivit helt olika.

NJA 2014 s 465
I HD-fallet NJA 2014 s 465 hyrde ett aktiebolag en lokal av Stockholm stad. Bolaget hyrde sedan med stadens samtycke ut lokalen i andra hand till ett företag i snabbmatsbranschen.

Under andrahandsuthyrningen uppstod ett läckage i en läskedrycksautomat som fanns installerad i lokalen. Omfattande skador uppstod framförallt i våningsplanet under den aktuella lokalen.

Staden väckte talan mot förstahandshyresgästen och yrkade ersättning i anledning av skadorna. Staden åberopade att förstahandshyresgästen var ansvarig för andrahandshyresgästens vårdslöshet eller försumlighet enligt 12 kap 24 § fjärde stycket jordabalken (JB). Förstahandshyresgästen bestred talan.

Hyresgästens plikt att vårda hyresobjekt
12 kap 24 § JB reglerar i första stycket hyresgästens plikt att vårda hyresobjektet samt vad som hör till detta. Bestämmelsen uttalar vidare att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hyresgästens eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av till exempel hushållsmedlemmar, gäster och inneboende. Utöver detta innehåller fjärde stycket följande:

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första […] stycket om lägenheten hade varit hyrd av honom.

Frågorna i målet var i korthet följande:

  1. Har skadorna uppkommit genom vårdslöshet eller försumlighet av andrahandshyresgästen?
  2. Är förstahandshyresgästen i så fall skadeståndsskyldig gentemot fastighetsägaren enligt 12 kap 24 § JB fjärde stycket JB i även när upplåtelsen skett med hyresvärdens samtycke?

Skadan hade inträffade medan lokalen var semesterstängd. Både tingsrätten och hovrätten, dit förstahandshyresgästen klagade, bedömde det som vårdslöst av andrahandshyresgästen att, såsom skett, inte se till att den trycksatta vattenledningen till automaten stängts av inför semestern.

Förstahandshyresgästens ansvar
Var då förstahandshyresgästen ansvarig för denna försummelse? Ja, svarade både tingsrätten och hovrätten. Domstolarna uttalade att paragrafens fjärde stycke skall förstås så att förstahandshyresgästen är ansvarig även i fall då andrahandsuthyrningen sker med hyresvärdens samtycke.

Förstahandshyresgästen (som för övrigt under tiden hunnit försättas i konkurs) klagade till HD som beviljade prövningstillstånd, dock endast för frågan under 2. ovan.

Det kan här sägas att det i den juridiska doktrinen hade getts olika svar på frågan även om den övervägande uppfattningen varit att förstahandshyresgästen är ansvarig.

Efter en exposé över vad som uttalats i denna fråga alltsedan 1907 års lag om nyttjanderätt, en redogörelse för de olika uppfattningarna i den juridiska doktrinen samt en redogörelse för frågans lösning i bland annat tysk och norsk rätt kom HD fram till att, om inget annat har överenskommits med hyresvärden, att vid en andrahandsupplåtelse förstahandshyresgästen är ansvarig för skada på fastigheten som uppkommer genom andrahandshyresgästens vållande.

Förstahandshyresgästens ansvar gäller alltså även i fall då hyresvärden samtyckt till uthyrningen. Detsamma gäller följaktligen även då hyresnämnden gett tillstånd till uthyrningen.

Bestämmelserna i 12 kap 24 § JB gäller för både lokaler och bostäder. Inget i HD:s dom pekar på att domen avsetts ha begränsad giltighet till endast lokalhyresförhållanden varför den ska kunna tillämpas även i bostadshyresförhållanden.

Svea hovrätts dom den 14 september
I detta rättsfall var ett par privatpersoner gemensamt innehavare av en bostadsrätt. Vid något tillfälle upptäcktes vattenskador på fastigheten.

Orsaken till skadorna visade sig vara att en vattenkran i bostadsrättshavarnas lägenhet runnit samtidigt som avloppsröret från diskhon varit loss. Vid tiden för skadan hyrde bostadsrättshavarna ut lägenheten till ett bolag som bostad för en person.

Bostadsrättsföreningen väckte talan
Bostadsrättsföreningen väckte talan mot bostadsrättshavarna och yrkade ersättning för de skador på fastigheten som inte faller inom bostadsrättshavarnas underhållsskyldighet av den egna lägenheten. Bostadsrättshavarna bestred talan.

Tingsrätten och parterna enades om att avvakta med frågan om den boende hade vållat skadan genom vårdslöshet eller försumlighet och istället i en så kallad mellandom pröva endast frågan om huruvida bostadsrättshavarna var skyldiga att ersätta föreningen för skadan om sådan vårdslöshet eller försumlighet skulle ha förelegat.

Som grund för sin talan åberopade föreningen att den boende vållat skadan på viss angivet sätt samt att bostadsrättshavarna var ansvariga gentemot föreningen för skadan enligt 7 kap 12 § bostadsrättslagen (BRL) samt grunderna för bestämmelsen.

Föreningen åberopade även att bestämmelsen ska tolkas i ljuset av den hyresrättsliga regleringen. Bostadsrättshavarna å sin sida bestred att det skulle finnas någon rättslig grund för att ålägga dem skyldighet att svara för en andrahandshyresgästs vållande.

Inte bostadsrättsinnehavarnas ansvar
7 kap 12 § BRL handlar i princip om bostadsrättshavarens ansvar för den egna lägenheten. Inget i bestämmelsens ordalydelse antyder att den avsetts omfatta även skador utanför lägenheten.

Tingsrätten kom också fram till att bestämmelsen endast reglerar skador i bostadsrättshavarens lägenhet samt att det inte finns tillräckligt stöd för att den hyresrättsliga regleringen (jämför rättsfallet ovan) av frågan ska tillämpas analogt på bostadsrättens område. Rätten konstaterade också att frågan om bostadsrättshavarens ansvar för skador utanför den egna lägenheten inte heller regleras av någon annan bestämmelse i BRL.

Föreningen överklagade till hovrätten som fastställde tingsrättens dom med ett par tillägg. I det första uttalades att eftersom BRL saknar reglering av den aktuella frågan så är frågan att bedöma enligt skadeståndslagen eftersom den lagen alltid gäller i avsaknad av särskild skadeståndsregel i annan lagstiftning.

Vidare uttalade hovrätten att ett bifall till föreningens talan skulle innebära att bostadsrättshavarna ålades ett så kallat strikt ansvar (det vill säga ansvar utan eget vållande) för en andrahandshyresgästs vårdslöshet eller försumlighet samt att strikt ansvar anses kräva uttryckligt stöd i lag eller annars gälla endast vid särskilt farlig verksamhet, något som ju inte var fallet.

Avslutande ord
Genom det ovan berörda HD-fallet är frågan om förstahandshyresgästens ansvar för andrahandshyresgästens vållande löst.

Som läsaren kunnat konstatera är hovrättsdomen, som istället rör bostadsrättshavarens ansvar, helt färsk varför frågan om huruvida domen står sig i skrivande stund är öppen.

Min personliga gissning är att domen kommer att överklagas och i så fall får vi till en början se om HD meddelar prövningstillstånd. Oavsett om prövningstillstånd ges eller inte kommer jag alltså att få anledning att längre fram återkomma i ämnet.

Stefan Waldemarsson
redaktionen@forvaltarforum.se

Stefan Waldemarsson är advokat och delägare i Landahl advokatbyrå. Han är bland annat expert inom allmän fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt, hyresrätt bostäder samt bostadsrätt.